宅建業法の8種制限のまとめ
執筆：宅建士 川喜多
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8種制限は、プロである宅建業者が、しろうとの買主と不利な契約を結ばないようにするための8つのルールです。宅建業者が売主で、買主が宅建業者でないときだけに適用されます。買主が宅建業者の場合や、業者が媒介・代理をするだけの場合には適用されません。
この記事のポイント
- 8種制限は業者が売主・買主が業者でないときだけ適用される
- 手付と損害賠償の予定は代金の2/10まで
- 契約不適合責任の通知期間は「引渡しから2年以上」の特約なら有効
8種制限の一覧
| 制限 | 内容 |
|---|---|
| ① クーリング・オフ | 事務所等以外の場所でした申込み・契約は、書面で告げられた日から8日以内なら無条件で撤回・解除できる |
| ② 損害賠償額の予定等の制限 | 損害賠償の予定額と違約金の合計は代金の2/10まで。超える部分は無効 |
| ③ 手付の額の制限 | 手付は代金の2/10まで。手付はすべて解約手付とみなされる |
| ④ 手付金等の保全措置 | 一定額を超える手付金等を受け取る前に、銀行の保証などの保全措置が必要 |
| ⑤ 自己の所有に属しない物件の契約締結の制限 | 他人の物件や未完成物件は、原則として売買契約（予約をふくむ）を結べない |
| ⑥ 契約不適合責任の特約の制限 | 民法より買主に不利な特約は無効。ただし通知期間を引渡しから2年以上とする特約は有効 |
| ⑦ 割賦販売契約の解除等の制限 | 賦払金の不払いがあっても、30日以上の期間を定めて書面で催告しないと解除・一括請求できない |
| ⑧ 所有権留保等の禁止 | 代金の3/10を超える支払を受けたら、所有権を留保してはいけない |
手付の額と解約手付
業者が受け取れる手付は代金の2/10までで、どんな名目の手付でも解約手付として扱われます。買主は手付を放棄して、売主業者は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除できます。ただし、相手方が履行に着手したあとは解除できません。これより買主に不利な特約（「売主はいつでも解除できる」など）は無効です。
手付金等の保全措置
| 未完成物件 | 完成物件 | |
|---|---|---|
| 保全措置が不要な額 | 代金の5%以下かつ1,000万円以下 | 代金の10%以下かつ1,000万円以下 |
| 保全措置の方法 | 銀行等の保証、保険事業者の保証保険 | 左の2つに加えて、指定保管機関による保管 |
買主が所有権の登記をしたときは、保全措置は不要です。保全措置が必要なのに講じない場合、買主は手付金等を支払わないことができます。「手付金等」には、契約締結後、引渡し前に支払う中間金もふくまれる点に注意しましょう。
他人物売買の例外
他人の物件でも、業者が物件を取得する契約（予約をふくむ）を結んでいるときは売ることができます。ただし、停止条件付きの取得契約では不可です。未完成物件は、手付金等の保全措置を講じていれば売ることができます。
ひっかけやすいポイント
ここでまちがえやすい
- 買主が宅建業者なら8種制限は適用されない（業者間取引）
- 損害賠償の予定が2/10を超えたとき、無効になるのは超える部分だけ。予定の全部が無効になるわけではない
- 損害賠償の予定を定めなかったときは、2/10の制限はなく、実際の損害額を請求できる
- 契約不適合責任の特約で「引渡しから2年」は有効、「契約から2年」「引渡しから1年」は無効（民法の原則に戻る）
①のクーリング・オフは出題数が多いので、別の記事にまとめています。クーリング・オフのまとめ ›
よくある質問
Q. 買主が宅建業者でも8種制限は使われる？
使われません。業者間の取引には8種制限は適用されません。
Q. 損害賠償の予定が2/10を超えたら？
超える部分だけが無効になります。予定の全部が無効になるわけではありません。
Q. 手付金等の保全措置が不要なのはいくらまで？
未完成物件は代金の5%以下かつ1,000万円以下、完成物件は代金の10%以下かつ1,000万円以下です。
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- 令和7年 問328種制限・手付金等の保全措置
- 令和7年 問408種制限・クーリング・オフ
- 令和6年 問308種制限・クーリング・オフ
- 令和6年 問348種制限・手付金等の保全措置
- 令和5年 問358種制限・クーリング・オフ
- 令和5年 問398種制限・手付金等の保全措置
- 令和4年 問388種制限・クーリング・オフ
- 令和4年 問438種制限・契約不適合責任の特約
- 令和3年（12月） 問278種制限・手付金等の保全措置
- 令和3年（12月） 問388種制限・自己所有でない物件の売買制限
- 令和3年（12月） 問438種制限・クーリング・オフ
- 令和3年（10月） 問398種制限・クーリング・オフ
- 令和3年（10月） 問428種制限・手付金等の保全措置
- 令和2年（12月） 問398種制限・クーリング・オフ
- 令和2年（10月） 問328種制限・手付の額・性質
- 令和2年（10月） 問408種制限・クーリング・オフ
- 令和2年（10月） 問428種制限・契約不適合責任の特約
- 令和元年 問378種制限・手付金等の保全措置
- 令和元年 問388種制限・クーリング・オフ
- 平成30年 問298種制限・損害賠償額の予定等
- 平成30年 問378種制限・クーリング・オフ
- 平成30年 問388種制限・手付金等の保全措置
- 平成29年 問278種制限・契約不適合責任の特約
- 平成29年 問318種制限・クーリング・オフ
- 平成28年 問288種制限・手付金等の保全措置
- 平成28年 問418種制限・自己所有でない物件の売買制限
- 平成28年 問438種制限・手付金等の保全措置
- 平成28年 問448種制限・クーリング・オフ
- 平成27年 問348種制限・クーリング・オフ
- 平成27年 問368種制限・手付の額・性質
- 平成27年 問398種制限・契約不適合責任の特約
- 平成27年 問408種制限・手付金等の保全措置
- 平成26年 問318種制限・契約不適合責任の特約
- 平成26年 問338種制限・手付金等の保全措置
- 平成26年 問388種制限・クーリング・オフ
- 平成25年 問348種制限・クーリング・オフ
- 平成25年 問388種制限・契約不適合責任の特約
- 平成25年 問408種制限・手付金等の保全措置
- 平成24年 問348種制限・手付金等の保全措置
- 平成24年 問378種制限・クーリング・オフ
- 平成24年 問388種制限・損害賠償額の予定等
- 平成24年 問398種制限・契約不適合責任の特約
- 平成23年 問358種制限・クーリング・オフ
- 平成23年 問378種制限・手付の額・性質
- 平成23年 問388種制限・手付金等の保全措置
- 平成23年 問398種制限・割賦販売
- 平成22年 問388種制限・クーリング・オフ
- 平成22年 問398種制限・手付の額・性質
- 平成22年 問408種制限・契約不適合責任の特約
- 平成22年 問418種制限・手付金等の保全措置
- 平成21年 問318種制限・自己所有でない物件の売買制限
- 平成21年 問378種制限・手付の額・性質
- 平成21年 問388種制限・契約不適合責任の特約
- 平成21年 問398種制限・手付金等の保全措置
- 平成20年 問398種制限・クーリング・オフ
- 平成20年 問408種制限・手付の額・性質
- 平成20年 問418種制限・手付金等の保全措置
- 平成19年 問348種制限・手付金等の保全措置
- 平成19年 問418種制限・自己所有でない物件の売買制限
- 平成19年 問438種制限・手付金等の保全措置
- 平成18年 問388種制限・自己所有でない物件の売買制限
- 平成18年 問398種制限・クーリング・オフ
- 平成18年 問418種制限・契約不適合責任の特約
- 平成17年 問358種制限・自己所有でない物件の売買制限
- 平成17年 問418種制限・クーリング・オフ
- 平成17年 問428種制限・手付金等の保全措置
- 平成17年 問438種制限・損害賠償額の予定等
- 平成16年 問408種制限・手付の額・性質
- 平成16年 問428種制限・クーリング・オフ
- 平成16年 問458種制限・手付の額・性質
- 平成15年 問358種制限・自己所有でない物件の売買制限
- 平成15年 問388種制限・手付金等の保全措置
- 平成15年 問398種制限・クーリング・オフ
- 平成15年 問418種制限・手付の額・性質
- 平成14年 問408種制限・手付の額・性質
- 平成14年 問418種制限・手付金等の保全措置
- 平成14年 問458種制限・クーリング・オフ
- 平成13年 問418種制限・手付金等の保全措置
- 平成13年 問428種制限・契約不適合責任の特約
- 平成13年 問448種制限・クーリング・オフ
- 平成12年 問408種制限・契約不適合責任の特約
- 平成12年 問418種制限・クーリング・オフ
