令和7年度（2025年） 宅建試験 問32
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
- 1Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にBから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
- 2Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
- 3Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にBから手付金500万円を受領したが、Bに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金500万円を返還して、契約を一方的に解除した。
- 4Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
正解と解説を見る
正解は 2
この問題のポイント
宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でないときの「8種制限」の問題です。
手付金等の保全措置が必要になる額は、未完成か完成かで変わります。手付の額と損害賠償の予定額は、どちらも代金の20%が上限です。
| 物件 | 基準 | この問題では |
|---|---|---|
| 未完成 | 代金の5%を超える、または1,000万円を超える | 200万円を超えるとき |
| 完成 | 代金の10%を超える、または1,000万円を超える | 400万円を超えるとき |
「以上」ではなく「超える」。買主が所有権の登記をしたときは、保全措置は要りません。
保全措置は、5%を超えることになる支払いを「受け取る前」に講じます。受け取った後では違反です。
| 項目 | 上限（代金4,000万円の場合） |
|---|---|
| 手付の額 | 800万円まで |
| 損害賠償の予定額＋違約金 | 800万円まで（1,000万円は超過） |
- 1× 誤り
未完成物件では、手付金等が代金の5%（200万円）か1,000万円を超えるときに、受け取る前に保全措置が必要です。手付金200万円はちょうど5%なので要りませんが、中間金200万円を受け取ると合計400万円になり5%を超えます。そのため、中間金を受け取る前に、合計400万円について保全措置を講じなければなりません。
宅建業法41条1項
- ひっかけポイント
- 保全措置は「受け取る前」に講じるものです。受け取った後に講じても違反は消えません。
- あわせて覚える
- 保全措置の方法：未完成物件は銀行等による保証か保険。完成物件は、これに加えて指定保管機関による保管も使えます。
- 2○ 正しい
完成物件では、手付金等が代金の10%（400万円）か1,000万円を超えるときに保全措置が必要です。手付金400万円はちょうど10%で「超えて」いないので、保全措置なしで受け取れます。手付の上限（代金の20%＝800万円）の範囲内でもあります。
宅建業法41条の2第1項
- ひっかけポイント
- 「以上」ではなく「超える」です。ちょうど10%なら保全措置は要りません。
- あわせて覚える
- 買主が所有権の登記をした場合は、額にかかわらず保全措置は要りません。
- 3× 誤り
宅建業者が自ら売主のとき、受け取った手付は解約手付とみなされます。売主が手付で解除するには、手付の倍額（1,000万円）を現実に提供しなければなりません。手付500万円を返すだけで一方的に解除するのは、買主に不利な扱いで違反です。
宅建業法39条2項・3項
- ひっかけポイント
- 売主は「倍返し」、買主は「手付を放棄」で解除します。返すだけでは足りません。
- あわせて覚える
- 相手方が契約の履行に着手した後は、手付による解除はできません。また、未完成物件で手付500万円（5%超）を受け取るには、受け取る前に保全措置も必要です。
- 4× 誤り
宅建業者が自ら売主のときは、損害賠償の予定額と違約金を合わせて、代金の20%（800万円）を超えて定めることはできません。1,000万円と定める特約は違反で、800万円を超える部分は無効になります。
宅建業法38条1項
- ひっかけポイント
- 特約全体が無効になるのではなく、20%を超える部分だけが無効です。
- あわせて覚える
- 損害賠償の予定額を定めなかったときは、実際の損害を証明して請求できます（20%の上限はありません）。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問32。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
注1 試験問題及び解答内容に関するお問合せには、一切お答えしません。
注2 法改正により、現在の法律と一致しない場合があります。
アプリでは、過去問を4択と一問一答で解けます。間違えた選択肢は自動で復習に戻ってきます。
無料で問題を解く