令和6年度（2024年） 宅建試験 問34
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bとの間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1Aが、保全措置を講じずにBから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。
- 2当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、AがBから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
- 3当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Aは、保全措置を講じずに、Bから手付金300万円を受領することができる。
- 4当該土地付建物の引渡し前に、BはAに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Aがその中間金について保全措置を講じていないときは、Bはこの中間金の支払いを拒むことができる。
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正解は 3
この問題のポイント
手付金等の保全措置の要否と、講じなかったときの効果を問う問題です。
未完成物件は代金の5%超、完成物件は10%超（どちらも1,000万円超でも）で保全措置が必要です。講じなければ買主は支払を拒めます。
| 物件 | 基準 | この問題では |
|---|---|---|
| 未完成 | 代金の5%超または1,000万円超 | 200万円を超えるとき（300万円は必要） |
| 完成 | 代金の10%超または1,000万円超 | 400万円を超えるとき（100万＋400万＝500万円で必要） |
保全措置が必要になった時点で、それまでに受け取った分も含めた全額について講じます。
| 書面 | 記載するか |
|---|---|
| 35条書面（重要事項説明） | 保全措置の概要を説明する |
| 37条書面 | 記載しない |
- 1○ 正しい
手付金等の保全措置の概要は、重要事項説明で説明する事項です。一方、37条書面の記載事項ではありません。
宅建業法35条1項10号、37条
- ひっかけポイント
- 保全措置を講じない場合（額が小さい場合）の扱いも含め、37条書面には記載不要です。
- あわせて覚える
- 37条書面には、手付金など代金以外の金銭の額・授受の時期・目的を記載します（定めがある場合）。
- 2○ 正しい
完成物件では、代金の10%（400万円）を超えると保全措置が必要です。手付金100万円は不要ですが、中間金400万円を受け取ると合計500万円になるので、受け取る前に、手付金とあわせた500万円について保全措置を講じなければなりません。
宅建業法41条の2第1項
- ひっかけポイント
- 中間金だけでなく、既に受け取った手付金も含めて保全措置を講じます。
- あわせて覚える
- 買主が所有権の登記をしたときは、保全措置は不要です（本問は引渡し時に登記）。
- 3× 誤り
未完成物件では、代金の5%（200万円）を超える手付金等を受け取るときに保全措置が必要です。手付金300万円は5%を超えるので、保全措置を講じずに受け取ることはできません。
宅建業法41条1項
- ひっかけポイント
- 完成物件の基準（10%）で考えると間違えます。
- あわせて覚える
- 未完成物件の保全措置の方法は、銀行等による保証か保険事業者による保証保険です。
- 4○ 正しい
宅建業者が必要な保全措置を講じないときは、買主は手付金等を支払わなくてもかまいません。支払を拒んでも、買主の債務不履行にはなりません。
宅建業法41条4項、41条の2第5項
- ひっかけポイント
- 保全措置を講じないことは業者側の違反なので、買主は不利益を受けません。
- あわせて覚える
- 中間金2,000万円は1,000万円を超えるので、どちらの物件でも保全措置が必要な額です。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問34。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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