宅建業の免許のまとめ
執筆：宅建士 川喜多
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宅建業を営むには免許が必要です。「そもそも宅建業にあたるか」「どの免許が必要か」「免許を受けられない人（欠格事由）」の3つが繰り返し出題されます。
5年免許の有効期間
90〜30日前更新の申請
30日以内変更・廃業等の届出
5年多くの欠格事由の期間
この記事のポイント
- 自ら貸主になる貸借は宅建業ではないので免許不要
- 2つ以上の都道府県に事務所なら大臣免許。有効期間はどちらも5年
- 欠格事由は5年の期間が多い。執行猶予は満了すればすぐ免許を受けられる
宅建業にあたる取引
| 取引 | 自ら当事者 | 代理 | 媒介 |
|---|---|---|---|
| 売買 | ○ | ○ | ○ |
| 交換 | ○ | ○ | ○ |
| 貸借 | × | ○ | ○ |
○の取引を不特定多数に反復継続して行うと宅建業にあたり、免許が必要です。自ら貸主としてマンションやビルを貸すのは宅建業ではないので、何棟貸しても免許はいりません。また、国・地方公共団体、信託会社・信託銀行（届出が必要）には免許が不要です。
国土交通大臣免許と都道府県知事免許
| 内容 | |
|---|---|
| 大臣免許 | 2つ以上の都道府県に事務所を置く |
| 知事免許 | 1つの都道府県だけに事務所を置く |
| 有効期間 | どちらも5年 |
| 更新の申請 | 有効期間満了の90日前から30日前まで |
| 更新の処分が間に合わないとき | 処分があるまでは従前の免許が有効。更新されると、新しい免許は従前の満了日の翌日から5年 |
満了の90日前申請の受付開始
→
満了の30日前申請の締切
→
満了日処分がまだでも従前の免許が有効
免許の種類は事務所の場所だけで決まり、営業できる範囲とは関係ありません。知事免許でも全国で取引できます。事務所の移転で免許の種類が変わるときは、新しい免許権者に免許換えを申請します。
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主な欠格事由（免許を受けられない人）
| 欠格事由 | 免許を受けられない期間 |
|---|---|
| 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない | 復権を得ればすぐに受けられる |
| 拘禁刑以上の刑に処せられた（罪の種類を問わない） | 刑の執行が終わってから5年 |
| 宅建業法違反、または傷害・暴行・脅迫・背任などで罰金刑 | 刑の執行が終わってから5年 |
| 不正手段で免許を受けた・業務停止処分に違反したなどで免許取消し | 取消しの日から5年 |
| 上の取消処分の聴聞の公示後に、相当の理由なく廃業の届出をした | 届出の日から5年 |
| 暴力団員、または暴力団員でなくなってから5年を経過しない | 5年 |
| 心身の故障で宅建業を適正に営めない | ― |
- 「拘禁刑」は、2025年6月に懲役と禁錮が一本化されてできた刑です
- 執行猶予がついた場合は、猶予期間が満了すればすぐに免許を受けられる（5年待たなくてよい）
- 控訴・上告中で刑が確定していないときは、欠格事由にあたらない
- 法人は、役員や政令で定める使用人に欠格事由にあたる人がいると免許を受けられない
- 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、法定代理人が欠格事由にあたると免許を受けられない
変更の届出と廃業等の届出
| 届出 | 期限と届け出る人 |
|---|---|
| 変更の届出（商号・役員と政令使用人の氏名・事務所の名称と所在地・専任宅建士の氏名） | 変更から30日以内に業者が |
| 死亡 | 相続人が、死亡を知った日から30日以内 |
| 合併で消滅 | 消滅した法人の代表役員が、30日以内 |
| 破産手続開始の決定 | 破産管財人が、30日以内 |
| 合併・破産以外の理由で解散 | 清算人が、30日以内 |
| 廃業 | 個人はその本人、法人は代表役員が、30日以内 |
役員の住所の変更は届出不要です（氏名の変更は必要）。免許証の記載事項に変更があったときは、変更の届出と一緒に免許証の書換えを申請します。
よくある質問
Q. 自分のマンションを貸すのに免許はいる？
いりません。自ら貸主として貸すのは宅建業にあたらないので、何棟貸しても免許は不要です。
Q. 知事免許だと他の県で取引できない？
できます。免許の種類は事務所の場所だけで決まり、営業できる範囲とは関係ありません。
Q. 免許の更新はいつ申請する？
有効期間満了の90日前から30日前までに申請します。
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実際の本試験で、この論点がどう問われたかを確かめましょう。正解と選択肢ごとの解説つきです。
- 令和7年 問34免許・欠格事由（免許の基準）
- 令和7年 問41免許・変更の届出・廃業等の届出
- 令和6年 問38免許・免許の区分・有効期間・更新
- 令和5年 問29免許・欠格事由（免許の基準）
- 令和5年 問32免許・変更の届出・廃業等の届出
- 令和5年 問38宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 令和3年（12月） 問29免許・免許の区分・有効期間・更新
- 令和3年（12月） 問34宅建業とは・宅地・建物の定義
- 令和3年（12月） 問36免許・変更の届出・廃業等の届出
- 令和3年（10月） 問27免許・欠格事由（免許の基準）
- 令和3年（10月） 問32宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 令和2年（12月） 問31免許・欠格事由（免許の基準）
- 令和2年（12月） 問44宅建業とは・宅地・建物の定義
- 令和2年（10月） 問26宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 令和2年（10月） 問43免許・欠格事由（免許の基準）
- 令和元年 問26宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 令和元年 問42宅建業とは・宅地・建物の定義
- 令和元年 問43免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成30年 問36免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成30年 問41宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成29年 問36免許・免許の区分・有効期間・更新
- 平成29年 問44免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成28年 問35免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成28年 問37免許・免許換え
- 平成27年 問26宅建業とは・宅地・建物の定義
- 平成27年 問27免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成26年 問26宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成26年 問27免許・免許の区分・有効期間・更新
- 平成25年 問26免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成25年 問43免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成24年 問26免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成24年 問27免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成23年 問26宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成23年 問27免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成22年 問26宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成22年 問27免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成22年 問28免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成21年 問26免許・免許の区分・有効期間・更新
- 平成21年 問27免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成21年 問28免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成20年 問30免許・免許換え
- 平成20年 問31免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成19年 問32宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成19年 問33免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成18年 問30免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成18年 問31免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成17年 問30宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成17年 問31免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成16年 問30宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成16年 問31免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成16年 問32免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成15年 問30宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成15年 問31免許・欠格事由（免許の基準）
- 平成15年 問32免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成14年 問30宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成14年 問44免許・変更の届出・廃業等の届出
- 平成13年 問30宅建業とは・取引・業の意味（免許の要否）
- 平成12年 問30免許・欠格事由（免許の基準）
