論点まとめ約3分で読めます2026.10.04 更新

宅建業者の報酬計算のまとめ

執筆：宅建士川喜多

この記事には広告（PR）が含まれます。

宅建業者が受け取れる報酬には、国土交通大臣が定めた上限があります。計算問題として毎年1問ほど出るので、速算式と手順を覚えておけば確実に得点できます。

5%200万円以下の部分

4%＋2万200万〜400万円

3%＋6万400万円超

1か月分貸借は双方の合計で

この記事のポイント

売買の媒介は、税抜き代金で5%・4%＋2万円・3%＋6万円の速算式
代理は2倍まで。1つの取引に関わる業者全員の合計も2倍まで
貸借は双方の合計で借賃の1か月分まで

売買・交換の速算式（税抜き）

代金（税抜き）	媒介で一方から受け取れる上限
200万円以下の部分	5%
200万円超〜400万円以下	代金×4%＋2万円
400万円超	代金×3%＋6万円

建物の代金に消費税がふくまれているときは、税抜きの価格で計算します（土地には消費税がかからない）。業者が消費税の課税事業者なら、上限額に1.1倍した額を受け取れます。

媒介と代理の違い

	上限
媒介	依頼者の一方から速算式の額まで。売主・買主の双方から頼まれれば、それぞれから受け取れる
代理	依頼者から速算式の額の2倍まで
1つの取引で複数の業者がかかわる	全員の報酬の合計が速算式の額の2倍まで

計算例

土地付き建物を5,500万円（うち建物の消費税500万円）で売る媒介をした課税事業者の場合。

税抜き代金：5,500万円−500万円＝5,000万円
速算式：5,000万円×3%＋6万円＝156万円
消費税を加える：156万円×1.1＝171万6,000円（一方から受け取れる上限）

代金5,000万円（税抜き）の取引の報酬の上限（税込み）

媒介（依頼者の一方から）171.6万円

代理（依頼者から）343.2万円

1つの取引に関わる業者全員の合計343.2万円

同じ取引を代理で行った場合は、156万円×2×1.1＝343万2,000円が上限です。

交換の場合

交換する2つの物件の価格に差があるときは、高いほうの価格をもとに計算します。

貸借の報酬

ケース	上限
貸借の媒介・代理（原則）	貸主・借主の双方から受け取る合計で借賃の1か月分（＋消費税）
居住用建物の媒介	依頼者の一方から借賃の0.5か月分まで。依頼者の承諾があれば一方から1か月分まで（合計1か月分は同じ）
居住用建物以外で権利金の授受がある	権利金を売買代金とみなして、売買の速算式で計算してもよい（有利なほうを選べる）

借賃10万円の居住用建物を媒介するとき（税抜き）

原則：一方から0.5か月分まで

貸主から 5万円借主から 5万円

借主の承諾を得た場合

借主から 10万円

貸主の承諾を得た場合

貸主から 10万円

どの場合も、双方からの合計は借賃の1か月分（10万円）まで。

借賃に消費税がかかる事業用の建物は、税抜きの借賃で計算します。居住用建物の借賃には消費税がかからないので、そのままの額で計算します。

その他のルール

広告の料金は、依頼者から特別に依頼された広告なら報酬とは別に受け取れる
遠隔地の現地調査などの特別な費用も、依頼者の依頼があり、事前に承諾を得ていれば別に受け取れる
代金800万円以下の宅地・建物の売買の媒介・代理では、現地調査などの費用をふくめて、特例として一定額（税抜き30万円）まで受け取れる。依頼者への事前の説明と合意が必要
上限を超える報酬は、受け取った場合だけでなく要求しただけでも違反になる

よくある質問

Q. 400万円を超える売買の報酬の上限は？

税抜きの代金×3%＋6万円です。課税事業者は、これに1.1倍した額を受け取れます。

Q. 居住用の賃貸の報酬はいくらまで？

依頼者の一方から借賃の0.5か月分までです。依頼者の承諾があれば一方から1か月分まで受け取れますが、双方の合計は1か月分までです。

Q. 上限を超える報酬を要求しただけでも違反？

違反です。受け取った場合だけでなく、要求しただけでも違反になります。

報酬計算の過去問を、何度でも解き直せます。

無料で問題を解く

この論点の過去問

実際の本試験で、この論点がどう問われたかを確かめましょう。正解と選択肢ごとの解説つきです。

宅建業法のほかの論点

宅建業法の勉強法 ›