論点まとめ約2分で読めます2026.10.04 更新

クーリング・オフのまとめ（宅建業法）

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宅建業法のクーリング・オフは、宅建業者が売主、買主が宅建業者でない売買で、事務所など落ち着いて判断できる場所以外で申込み・契約をした買主が、無条件で申込みの撤回や契約の解除をできる制度です。8種制限のひとつで、ほぼ毎年出題されます。

8日書面で告げられた日から

書面で口頭・電話は不可

発信時書面を出した時に効力

全額返金手付金なども

この記事のポイント

書面で告げられた日から8日以内なら、書面で無条件に撤回・解除できる
効力は書面を出した時に生じる
事務所・土地に定着した案内所・買主が申し出た自宅や勤務先ではできない

クーリング・オフできない場所（事務所等）

場所	クーリング・オフ
宅建業者の事務所	できない
専任の宅建士を置くべき案内所・展示会場など（土地に定着したもの）	できない
売主から代理・媒介を頼まれた業者の事務所・案内所	できない
買主が自ら申し出た買主の自宅・勤務先	できない
業者が申し出た買主の自宅・勤務先	できる
喫茶店・ホテルのロビー・レストラン	できる（買主が申し出ても）
テント張りの案内所など土地に定着していない場所	できる

場所の判断は、買受けの申込みをした場所が基準です。喫茶店で申し込み、後日事務所で契約した場合は、クーリング・オフできます。逆に事務所で申し込み、喫茶店で契約した場合はできません。

クーリング・オフできる？できない？

クーリング・オフできなくなるとき

業者からクーリング・オフできることと方法を書面で告げられた日から8日が経過したとき（告げられた日を1日目として数える）
物件の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき（どちらか片方だけなら、まだできる）

口頭で告げられただけでは8日間は始まりません。告げられていなければ、引渡しと代金全額の支払が終わるまではいつでもクーリング・オフできます。

8日間の数え方

書面で告知この日が1日目

8日目まで書面を発信すればOK

9日目以降クーリング・オフできない

やり方と効果

項目	ルール
方法	書面で行う（電話や口頭は不可）
効力が生じる時	書面を発した時（業者に届いた時ではない）
業者の対応	受け取った手付金などを速やかに全額返す
損害賠償・違約金	業者は請求できない
買主に不利な特約	無効（「クーリング・オフしない」という合意など）

よく出るひっかけ

ここでまちがえやすい

「買主が宅建業者」の場合は、8種制限なのでクーリング・オフの適用はありません
「業者の申出により買主の自宅で契約」はクーリング・オフできる。申し出たのが買主か業者かで結論が変わります
8日目に書面を発送すれば、業者に届くのが9日目以降でも有効です

ほかの7つの制限は8種制限のまとめで整理しています。

よくある質問

Q. 喫茶店で契約したらクーリング・オフできる？

できます。喫茶店やホテルのロビーは、買主が申し出た場合でもクーリング・オフできる場所です。

Q. 8日目に書面を出して、届いたのが9日目なら？

有効です。クーリング・オフは書面を発した時に効力が生じます。

Q. クーリング・オフできなくなるのはいつ？

書面で告げられた日から8日が過ぎたとき、または物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときです。

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