借地借家法のまとめ（借地・借家）
執筆：宅建士 川喜多
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借地借家法は、土地や建物を借りる人を守るために、民法の賃貸借のルールを修正する法律です。権利関係14問のうち、借地で1問、借家で1問の合計2問が毎年出る、得点しやすい論点です。
30年借地権の最初の期間
20年1回目の更新
10年2回目以降の更新
引渡し借家の対抗要件
この記事のポイント
- 借地権の期間は30年以上、更新は1回目20年・2回目以降10年以上
- 借家の対抗要件は建物の引渡し
- 事業用定期借地権だけは公正証書が必要
借地権（建物の所有を目的とする土地の賃借権・地上権）
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 存続期間 | 30年以上。定めがないとき・30年より短く定めたときは30年 |
| 1回目の更新 | 20年以上 |
| 2回目以降の更新 | 10年以上 |
| 更新の拒絶 | 地主が遅滞なく異議を述べ、正当事由があるときだけ |
| 対抗要件 | 借地権の登記、または借地上の借地権者名義の建物の登記（家族名義の登記では不可） |
| 建物が滅失したとき | 土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失から2年は対抗力が続く |
| 建物買取請求権 | 更新されずに期間が終わったとき、借地権者は地主に建物を時価で買い取るよう請求できる |
最初の契約から2回更新するまで
最初 30年1回目の更新 20年2回目 10年3回目 10年
期間を定めなかったときや、これより短く定めたときも、この長さになります。
建物の所有を目的としない土地の賃貸借（駐車場・資材置き場など）には借地借家法は適用されず、民法のルールになります。
定期借地権の3種類
| 存続期間 | 用途 | 契約の方式 | |
|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 制限なし | 書面（電磁的記録も可） |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 専ら事業用（居住用は不可） | 公正証書に限る |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 制限なし | 制限なし（口頭でも可） |
事業用であっても、社員寮や賃貸マンションのように居住の用に供する建物は、事業用定期借地権の対象になりません。
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借家権（建物の賃貸借）
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 存続期間 | 上限なし。1年未満で定めると期間の定めがない契約になる |
| 期間の定めがある契約の更新拒絶 | 期間満了の1年前から6か月前までに通知。貸主からは正当事由が必要 |
| 期間の定めがない契約の解約 | 貸主からは6か月前に申し入れ＋正当事由。借主からは3か月前（民法） |
| 対抗要件 | 建物の引渡し（賃借権の登記がなくてもよい） |
| 造作買取請求権 | 貸主の同意を得て付けた造作（エアコンなど）の買取りを請求できる。特約で排除できる |
| 借賃の増減 | 一定期間増額しない特約は有効。減額しない特約は無効（定期建物賃貸借を除く） |
定期建物賃貸借（定期借家）
- 契約は書面（電磁的記録も可）で行う。公正証書でなくてもよい
- 契約の前に、貸主が「更新がなく期間満了で終わる」ことを、契約書とは別の書面を交付して説明する（借主の承諾があれば電磁的方法でも可）。説明がないと、更新がない旨の定めは無効
- 1年未満の期間でも有効
- 期間が1年以上なら、貸主は満了の1年前から6か月前までに終了を通知しないと、終了を借主に対抗できない
- 床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養などやむを得ない事情があれば、借主から中途解約を申し入れられる（申入れから1か月後に終了）
ひっかけやすいポイント
ここでまちがえやすい
- 借地権の対抗要件は、借地権者本人名義の建物登記。長男名義・妻名義の登記では対抗できません
- 借家の期間を「6か月」と定めると、6か月の契約ではなく期間の定めがない契約になります（定期建物賃貸借は除く）
- 事業用定期借地権だけは公正証書が必要。一般定期借地権は書面ならよい
よくある質問
Q. 家族名義の建物の登記で借地権を対抗できる？
できません。借地上の建物の登記は、借地権者本人の名義である必要があります。
Q. 借家の期間を6か月にしたら？
期間の定めがない契約になります（定期建物賃貸借を除く）。
Q. 定期借家に必要な説明は？
契約の前に、更新がなく期間満了で終わることを、契約書とは別の書面を交付して説明します。説明がないと、更新がない旨の定めは無効です。
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- 令和7年 問11借地借家法・借地権
- 令和7年 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 令和6年 問11借地借家法・借地権
- 令和6年 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 令和5年 問11借地借家法・借地権
- 令和5年 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 令和4年 問11借地借家法・借地権
- 令和4年 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 令和3年（12月） 問11借地借家法・借地権
- 令和3年（12月） 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 令和3年（10月） 問11借地借家法・借地権
- 令和3年（10月） 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 令和2年（12月） 問11借地借家法・借地権
- 令和2年（12月） 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 令和2年（10月） 問11借地借家法・借地権
- 令和2年（10月） 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 令和元年 問11借地借家法・借地権
- 令和元年 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成30年 問11借地借家法・借地権
- 平成30年 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成29年 問11借地借家法・借地権
- 平成29年 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成28年 問11借地借家法・借地権
- 平成28年 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成27年 問11借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成27年 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成26年 問11借地借家法・借地権
- 平成26年 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成25年 問11借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成25年 問12借地借家法・借地権
- 平成24年 問11借地借家法・借地権
- 平成24年 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成23年 問11借地借家法・借地権
- 平成23年 問12借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成22年 問11借地借家法・借地権
- 平成22年 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成21年 問11借地借家法・借地権
- 平成20年 問13借地借家法・借地権
- 平成20年 問14借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成19年 問13借地借家法・借地権
- 平成19年 問14借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成18年 問13借地借家法・借地権
- 平成18年 問14借地借家法・借地権
- 平成17年 問13借地借家法・借地権
- 平成17年 問15借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成16年 問14借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成15年 問13借地借家法・借地権
- 平成15年 問14借地借家法・定期建物賃貸借
- 平成14年 問13借地借家法・借地権
- 平成14年 問14借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成13年 問12借地借家法・借地権
- 平成13年 問13借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
- 平成12年 問11借地借家法・借地権
- 平成12年 問12借地借家法・借家（普通建物賃貸借）
