令和5年度（2023年） 宅建試験 問12
令和5年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 1期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。
- 2当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
- 3賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
- 4現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。
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正解は 3
この問題のポイント
普通建物賃貸借の期間・賃料の特約・賃料増減請求と、建物を売ったときの賃貸人の地位の移転を問う問題です。
賃貸人の地位は建物の譲受人に移るのが原則ですが、「地位を留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する」合意をすれば移りません。
譲渡人と譲受人の賃貸借が終わったときは、賃貸人の地位は譲受人に移ります。
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 1年未満の期間 | 期間の定めがないものとみなす |
| 賃料を減額しない特約 | 無効（減額請求できる） |
| 賃料を増額しない特約 | 有効 |
| 賃料の増減請求 | 不相当になれば請求できる（一定期間の経過は不要） |
- 1× 誤り
期間を1年未満とする建物の賃貸借（定期建物賃貸借などを除く）は、期間の定めがないものとみなされます。期間1年とみなされるのではありません。
借地借家法29条1項
- ひっかけポイント
- 借地の「30年未満→30年」と違い、借家の1年未満は「期間の定めなし」になります。
- あわせて覚える
- 期間の定めがない建物賃貸借は、賃貸人からは6か月前（正当事由も必要）、賃借人からは3か月前の申入れで終了します。
- 2× 誤り
普通建物賃貸借で、一定期間賃料を減額しない特約は、賃借人に不利なので無効です。賃料が不相当になれば、賃借人は減額を請求できます。
借地借家法32条1項
- ひっかけポイント
- 定期建物賃貸借なら、賃料改定の特約で減額請求を排除できます。
- あわせて覚える
- 一定期間賃料を増額しない特約は有効です。
- 3○ 正しい
賃貸不動産が譲渡されたとき、賃貸人の地位は原則として譲受人に移ります。ただし、譲渡人と譲受人が、賃貸人の地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する旨を合意したときは、賃貸人の地位は移りません。
民法605条の2第2項
- ひっかけポイント
- 賃借人の同意は要りません。
- あわせて覚える
- 賃貸人の地位が移った場合、譲受人が賃借人に賃料を請求するには、所有権移転の登記が必要です。
- 4× 誤り
賃料が経済事情の変動などで不相当になったときは、当事者は増減を請求できます。現行の賃料が定められてから一定期間が経過していることは要件ではありません（判例）。
借地借家法32条1項、判例
- ひっかけポイント
- 期間の経過は、不相当かどうかを判断する事情の一つにすぎません。
- あわせて覚える
- 増額請求で協議が調わないときは、賃借人は裁判が確定するまで相当と認める額を払えば足ります。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和5年度 宅地建物取引士資格試験 問12。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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