論点まとめ約3分で読めます2026.10.04 更新

抵当権のまとめ

執筆：宅建士川喜多

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抵当権は、お金を貸した人（債権者）が、返してもらえないときに土地や建物を競売して優先的に回収できる権利です。所有者は抵当権を設定したあとも、そのまま住んだり貸したりできるのが特徴です。権利関係で毎年1問ほど出題されます。

2年分利息の優先弁済

6か月建物明渡猶予

4つ法定地上権の要件

極度額根抵当権の上限

この記事のポイント

抵当権を設定しても、所有者はそのまま住んだり貸したりできる
利息などの優先弁済は、後順位の債権者がいれば最後の2年分まで
法定地上権は4つの要件をすべて満たすと成立する

抵当権の4つの性質

性質	意味
付従性	借金（被担保債権）がなければ抵当権も成立せず、借金が消えれば抵当権も消える
随伴性	借金の債権が譲渡されると、抵当権も一緒に移る
不可分性	借金を全部返すまで、物件の全体に抵当権が及ぶ
物上代位性	物件が売却・賃貸・滅失したとき、代金・賃料・保険金などにも抵当権が及ぶ。ただし払渡し前に差押えが必要

抵当権の効力が及ぶもの

付加一体物（建物の増築部分、土地の庭木など）：設定の前後を問わず及ぶ
従物（庭の石灯籠、建物の畳・建具など）：設定時にあったものには及ぶ
果実（賃料など）：借金の返済が滞った（債務不履行）後に生じたものに及ぶ
土地に設定した抵当権は、その土地の上の建物には及ばない（土地と建物は別の不動産）

優先弁済を受けられる範囲

元本は全額ですが、利息や遅延損害金は、後順位の抵当権者などがいるときは最後の2年分しか優先して受け取れません。後順位の債権者がいなければ、2年分に限られません。

法定地上権

土地と建物が同じ人のもので、どちらかだけが競売されて所有者が分かれたとき、建物のために自動的に地上権が成立する制度です。次の4つすべてを満たすと成立します。

抵当権設定時に、土地の上に建物が存在していた（更地に設定したあと建てた建物は不可）
抵当権設定時に、土地と建物の所有者が同じだった（登記が別名義でもよい）
土地・建物の一方または両方に抵当権が設定された
競売の結果、土地と建物の所有者が別々になった

法定地上権が成立する場面

設定時に建物があり、土地と建物の所有者が同じ（A）だったので、Aは建物を使い続けられます。

更地に抵当権を設定したあとに建物が建てられた場合は、法定地上権は成立しません。その代わり、抵当権者は土地と一緒に建物も競売できます（一括競売。ただし配当を受けられるのは土地の代金だけ）。

抵当権と賃借人・第三取得者

制度	内容
建物明渡猶予	抵当権設定登記後の建物の賃借人は、競売で買った人に対抗できないが、買受けから6か月は明渡しを猶予される
抵当権者の同意による対抗力	抵当権者全員の同意とその登記があれば、登記した賃借権を抵当権者に対抗できる
抵当権消滅請求	抵当不動産を買った第三取得者が、代価を示して抵当権の消滅を求める制度。競売による差押えの効力が生じる前に行う。債務者・保証人はできない
代価弁済	抵当権者の請求に応じて第三取得者が代価を支払うと、抵当権はその第三取得者のために消える

根抵当権との違い

	抵当権	根抵当権
担保する債権	特定の債権	一定の範囲の不特定の債権
優先弁済の範囲	元本＋利息等は最後の2年分	極度額まで（利息も2年分に限られない）
付従性・随伴性	あり	元本確定前はなし

根抵当権の極度額を変更するには、後順位抵当権者など利害関係人の承諾が必要です。

よくある質問

Q. 更地に抵当権を設定したあと建てた建物に法定地上権は？

成立しません。代わりに抵当権者は、土地と一緒に建物も競売できます（一括競売）。

Q. 抵当権設定後の建物の賃借人は追い出される？

買受人に対抗できませんが、買受けから6か月は明渡しが猶予されます。

Q. 根抵当権との違いは？

根抵当権は一定の範囲の不特定の債権を担保し、極度額まで優先弁済を受けられます（利息も2年分に限られません）。

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