令和6年度（2024年） 宅建試験 問12
賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Bが建物の引渡しを受けた後にAが建物をCに売却して建物所有者がCに変わった場合、Bは、契約①の場合ではCに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではCに対して賃借人であることを主張できない。
- 2契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったBは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
- 3Bが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Aに反対の意思表示をしないDは、建物の賃貸借契約に関し、Bの権利義務を承継する。
- 4契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Aに正当な理由がない限り、Aは契約の更新を拒絶することができなくなる。
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正解は 3
この問題のポイント
定期建物賃貸借（更新がない借家）と普通建物賃貸借を比べる問題です。
対抗要件や同居者の承継のように共通のルールもあれば、賃料の改定特約や契約の方式のように違うルールもあります。
| 定期建物賃貸借（①） | 普通建物賃貸借（②） | |
|---|---|---|
| 契約の方式 | 書面（電磁的記録）。公正証書でなくてよい。事前に説明書面を交付 | 制限なし（口頭でも可） |
| 更新 | なし | あり（賃貸人の更新拒絶には正当事由が必要） |
| 1年未満の期間 | 有効 | 期間の定めがないものとみなす |
| 賃料を改定しない特約 | 有効（減額請求もできなくなる） | 増額しない特約だけ有効 |
| 引渡しによる対抗 | できる | できる |
| 内縁の配偶者などの承継（相続人なし） | 承継する | 承継する |
- 1× 誤り
建物の賃借権は、登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物を取得した人に対抗できます。これは定期建物賃貸借でも普通建物賃貸借でも同じです。
借地借家法31条
- ひっかけポイント
- 定期か普通かで対抗要件は変わりません。
- あわせて覚える
- 借地権の対抗要件は、借地上の本人名義の建物の登記です。借家とは違います。
- 2× 誤り
定期建物賃貸借では、賃料の改定に関する特約があれば、借地借家法32条の借賃増減請求は適用されません。そのため①ではBは減額請求できません。②の普通建物賃貸借では、減額しない特約は無効なので、減額請求できます。
借地借家法38条9項、32条
- ひっかけポイント
- 「①も②も」とする点が誤りです。定期借家だけの特例があります。
- あわせて覚える
- 普通建物賃貸借でも、一定期間増額しない特約は有効です。
- 3○ 正しい
居住用の建物の賃借人が相続人なしで死亡した場合、婚姻はしていないが事実上夫婦や養親子と同様の関係にあった同居者は、賃借人の権利義務を承継します。この規定は定期・普通のどちらにも適用されます。
借地借家法36条1項
- ひっかけポイント
- 承継を望まない同居者は、死亡を知ってから1か月以内に反対の意思表示ができます。
- あわせて覚える
- 相続人がいる場合は、相続人が賃借権を相続します（同居者は相続人の賃借権を援用して住み続けられます）。
- 4× 誤り
定期建物賃貸借は、書面（電磁的記録を含む）で契約すれば足り、公正証書に限られません。また、普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒絶するのに正当事由が必要なのは、契約を書面でしたかどうかに関係ありません。
借地借家法38条1項、28条
- ひっかけポイント
- 「公正証書に限り」「書面で契約し、かつ」という2つの余計な条件が付いています。
- あわせて覚える
- 定期建物賃貸借では、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面を交付して説明しなければなりません。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問12。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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