令和5年度（2023年） 宅建試験 問11
AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。
- 2本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
- 3本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
- 4本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
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正解は 4
この問題のポイント
借地の地代減額の特約、定期借地権の方式、建物買取請求権、更新拒絶を問う問題です。
借地人が更新を請求しても、地主が遅滞なく正当事由のある異議を述べれば、更新されません。
| 場面 | ルール |
|---|---|
| 期間満了時に建物がある | 借地人が更新を請求できる |
| 地主が拒むには | 遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由が必要 |
| 更新されなかったとき | 借地人は建物の買取りを請求できる |
| 借地人の債務不履行で解除されたとき | 建物買取請求はできない |
- 1× 誤り
地代を一定期間減額しないという特約は、借地人に不利なので無効です。借地人は、特約があっても地代の減額を請求できます。
借地借家法11条1項
- ひっかけポイント
- 一定期間「増額しない」特約なら有効です。
- あわせて覚える
- 地代の増減額請求で協議が調わないときは、裁判が確定するまで相当と認める額を払えば足ります。
- 2× 誤り
賃貸アパートは居住用の建物なので、事業用定期借地権は設定できません。存続期間50年なら一般定期借地権として、更新がないことなどを書面（公正証書に限らない）で定めればよいので、「公正証書でなければならない」とする点が誤りです。
借地借家法22条、23条
- ひっかけポイント
- 賃貸アパート「事業」でも、建物の用途は居住用です。
- あわせて覚える
- 一般定期借地権は、書面のほか電磁的記録でも定められます。
- 3× 誤り
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了して契約が更新されない場合に認められます。借地人の債務不履行（地代の不払いなど）で契約が解除された場合には認められません。
借地借家法13条1項、判例
- ひっかけポイント
- 「終了事由のいかんにかかわらず」という言い切りが誤りです。
- あわせて覚える
- 借地権の譲渡・転貸を地主が承諾しないときは、建物を取得した第三者が建物買取請求をできます（14条）。
- 4○ 正しい
居住用の建物のための普通借地権で、期間満了時に建物があるときは、借地人は更新を請求できます。しかし、地主が遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められれば、更新されません。
借地借家法5条1項、6条
- ひっかけポイント
- 正当事由は、双方が土地を必要とする事情、借地の経過、立退料の申出などを考慮して判断します。
- あわせて覚える
- 期間満了後も借地人が土地の使用を続ける場合も、建物があれば更新されたものとみなされます（地主が遅滞なく異議を述べた場合を除く）。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和5年度 宅地建物取引士資格試験 問11。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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