令和7年度（2025年） 宅建試験 問11

正解は 3

1. 1× 誤り

   借地権の登記がなくても、借地上に借地権者本人の名義で登記された建物があれば、土地の新しい所有者に借地権を主張できます。判例は、配偶者や子など他人の名義の登記では足りないとしています。

   借地借家法10条1項、判例

   ひっかけポイント

   家族の名義でも「同じ家」と思いがちですが、判例は本人名義を求めています。

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   建物が滅失しても、必要事項を土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失から2年間は対抗力が続きます。

2. 2× 誤り

   地代を一定期間減額しないという特約は、借地権者に不利なので無効です。定期借地権でも同じで、地代の減額請求はできます。一方、一定期間増額しない特約は有効です。

   借地借家法11条1項

   ひっかけポイント

   定期建物賃貸借では賃料改定の特約で減額請求を排除できますが、定期借地権にはその例外がありません。

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   地代の増減額請求で協議が調わないときは、裁判が確定するまで相当と認める額を払えば足ります。

3. 3○ 正しい

   存続期間を50年以上とすれば、建物の用途にかかわらず一般定期借地権を設定できます。更新しない・建物の築造による延長をしない・建物買取請求をしない、という3つの特約を書面で定めれば有効です。事業用の建物でも問題ありません。

   借地借家法22条

   ひっかけポイント

   事業用だから「事業用定期借地権（50年未満）」とは限りません。50年以上なら一般定期借地権が使えます。

   あわせて覚える

   一般定期借地権の書面は公正証書でなくてもかまいません。電磁的記録でも可能です。

4. 4× 誤り

   居住用の建物のための借地権は、事業用定期借地権にできません。普通借地権になるので、存続期間を20年と定めても30年になります。そのため20年が経った時点では、正当事由があっても更新拒絶はできません。

   借地借家法3条、23条

   ひっかけポイント

   公正証書で契約しても、居住用なら事業用定期借地権にはなりません。

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   普通借地権の最初の更新後は20年以上、2回目以降は10年以上です。