令和7年度（2025年） 宅建試験 問12
Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1本件契約が期間の定めがないものである場合において、A又はBから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から6か月を経過することによって、本件契約は終了する。
- 2本件契約が期間を2年とするものである場合において、A及びBのいずれも期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を2年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
- 3AB間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
- 4本件契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。
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正解は 3
この問題のポイント
普通の建物賃貸借の、解約申入れ・法定更新・特約の効力を問う問題です。
賃貸人からの解約申入れは6か月前＋正当事由、賃借人からは3か月前。法定更新後は「期間の定めのない契約」になります。
| 申し入れる人 | 終了する時期 | 正当事由 |
|---|---|---|
| 賃貸人 | 申入れから6か月後 | 必要 |
| 賃借人 | 申入れから3か月後 | 不要 |
| 特約 | 効力 |
|---|---|
| 造作買取請求権を行使しない | 有効 |
| 一定期間賃料を増額しない | 有効 |
| 一定期間賃料を減額しない（普通借家） | 無効 |
| 取壊し予定の建物で、取壊し時に終了する | 有効（取り壊す事由を書面で） |
- 1× 誤り
期間の定めがない建物賃貸借で、賃貸人Aから解約を申し入れたときは、申入れから6か月で終了します（正当事由も必要）。賃借人Bから申し入れたときは、民法のとおり3か月で終了します。「A又はB」どちらでも6か月とする点が誤りです。
借地借家法27条1項、民法617条1項
- ひっかけポイント
- 借地借家法が6か月に延ばしているのは、賃貸人からの申入れだけです。
- あわせて覚える
- 期間を1年未満と定めた建物賃貸借は、期間の定めがないものとみなされます（定期建物賃貸借を除く）。
- 2× 誤り
期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、従前と同じ条件で更新したものとみなされます（法定更新）。ただし、更新後の期間は「定めがないもの」になり、2年にはなりません。
借地借家法26条1項
- ひっかけポイント
- 条件は同じでも、期間だけは引き継がれません。
- あわせて覚える
- 更新しない旨の通知をしても、期間満了後に賃借人が使い続け、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、やはり法定更新されます。
- 3○ 正しい
造作買取請求権（賃借人が賃貸人の同意を得て付けた畳・エアコンなどを、契約終了時に時価で買い取らせる権利）は、特約で排除できます。借地借家法の強行規定の対象外なので、行使しない旨の特約は有効です。
借地借家法33条、37条
- ひっかけポイント
- 借地の「建物買取請求権」は特約で排除できません（一般定期借地権などを除く）。借家の「造作買取請求権」と区別しましょう。
- あわせて覚える
- 造作買取請求権は、賃貸人の同意を得て付けた造作に限って認められます。
- 4× 誤り
法令や契約で一定期間後に建物を取り壊すことが明らかな場合、取り壊す時に賃貸借が終了する特約を定められます。この特約は、取り壊す事由を記載した書面（または電磁的記録）ですれば足り、公正証書である必要はありません。
借地借家法39条2項・3項
- ひっかけポイント
- 公正証書が必要なのは事業用定期借地権です。借家では公正証書に限る制度はありません。
- あわせて覚える
- 定期建物賃貸借も書面（電磁的記録）で足り、公正証書に限られません。事前に説明書面を交付する必要があります。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問12。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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