令和6年度（2024年） 宅建試験 問28
宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者B（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
- ア居住用建物（1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。）について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から6.7万円、Bは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Bは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
- イBは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。
- ウAは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。
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正解は 2
この問題のポイント
報酬の限度額を計算する問題です。消費税の免税事業者は、税込ではなく「4%上乗せ」で計算します。
居住用建物の貸借の媒介では、承諾がなければ依頼者の一方から0.5か月分（課税事業者なら0.55か月分）までです。
| 業者 | 上乗せできる額 |
|---|---|
| 課税事業者（A） | 報酬額×1.1（消費税10%） |
| 免税事業者（B） | 報酬額×1.04（仕入れにかかった消費税分） |
| 肢 | 計算 | 判断 |
|---|---|---|
| ア（Bが借主から） | 12万円×0.5×1.04＝6万2,400円 | 6.5万円は超過で違反 |
| イ（Bが双方から） | 借賃で双方合計10万円×1.04＝10万4,000円 | 合計10万円なので違反しない |
| ウ（Aが一方から） | （2,400万円＋1,000万円）×3%＋6万円＝108万円→税込118万8,000円 | 110万円なので違反しない |
ウの建物代金1,100万円は消費税込みなので、税抜1,000万円で計算します。依頼者の特別の依頼による遠隔地の現地調査の実費は、事前の承諾があれば別に受け取れます。
- ア× 誤り
居住用建物の貸借の媒介で、借主から特段の承諾を得ていないときは、借主から受け取れるのは借賃の0.5か月分までです。免税事業者のBは、12万円×0.5×1.04＝6万2,400円が上限なので、6万5,000円を受け取るのは違反です。
宅建業法46条、報酬告示第4
- ひっかけポイント
- 免税事業者は1.1ではなく1.04を掛けます。
- あわせて覚える
- 承諾があれば一方から1か月分まで受け取れますが、双方からの合計は1か月分（＋消費税等）が上限です。
- イ○ 正しい
事業用建物の貸借で、返還されない権利金があるときは、借賃で計算する方法と、権利金を売買代金とみなして計算する方法のうち、高い方を使えます。借賃で計算すると双方合計10万円×1.04＝10万4,000円まで受け取れるので、合計10万円は違反しません。
宅建業法46条、報酬告示第4・第6
- ひっかけポイント
- 権利金で計算すると一方から4万6,800円（90万円×5%×1.04）で、借賃で計算した方が有利です。
- あわせて覚える
- 居住用建物の貸借では、権利金による計算は使えません。
- ウ○ 正しい
税抜代金は、土地2,400万円（消費税なし）＋建物の税抜1,000万円＝3,400万円です。3,400万円×3%＋6万円＝108万円、課税事業者のAは税込118万8,000円まで各当事者から受け取れるので、110万円ずつは違反しません。売主の特別の依頼による遠隔地の現地調査の実費も、事前に承諾があれば受け取れます。
宅建業法46条、報酬告示第2・第9
- ひっかけポイント
- 代金に含まれる消費税を外すのを忘れないようにしましょう。
- あわせて覚える
- 通常の広告費や現地調査の費用は、報酬とは別に受け取れません。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問28。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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