令和6年度（2024年） 宅建試験 問6
Aの所有する甲土地にBを地上権者とする地上権（以下この問において「本件地上権」という。）が設定され、その旨の登記がされた後に、甲土地にCを抵当権者とする抵当権が設定され、その旨の登記がされた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- アBがAとの売買契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
- イAが死亡してBがAを単独相続し、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
- ウBがAとの代物弁済契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
- エBがAとの贈与契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
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正解は 4
この問題のポイント
同じ人が土地の所有権と地上権をあわせ持つと、原則として地上権は「混同」で消滅します。
しかし、その土地に第三者の抵当権が付いているときは例外で、地上権は消えません。取得の原因（売買・相続・代物弁済・贈与）は結論に関係ありません。
地上権が混同で消えると、Cが抵当権を実行したとき、Bは先に登記していた地上権を主張できなくなってしまいます。それを防ぐための例外です。
| 場面 | 結論 |
|---|---|
| 所有権と地上権が同じ人に（第三者の権利なし） | 地上権は消滅 |
| 所有権が第三者の抵当権の目的になっている | 地上権は消滅しない |
| 地上権が第三者の抵当権の目的になっている | 地上権は消滅しない |
- ア× 誤り
所有権と地上権が同じBに帰属しても、甲土地の所有権がCの抵当権の目的になっているので、混同の例外に当たり、地上権は消滅しません。
民法179条1項ただし書
- ひっかけポイント
- 混同の原則だけ覚えていると「消滅する」と答えてしまいます。
- あわせて覚える
- 地上権が消えないことで、Bは抵当権が実行されても、競落人に地上権を主張できます。
- イ× 誤り
相続で所有権を取得した場合も、所有権がCの抵当権の目的になっている以上、混同の例外で地上権は消滅しません。
民法179条1項ただし書
- ひっかけポイント
- 取得の原因が相続でも結論は変わりません。
- あわせて覚える
- 混同は、債権と債務が同じ人に帰属した場合にも起こります（債権の混同）。
- ウ× 誤り
代物弁済で所有権を取得した場合も同じで、地上権は消滅しません。消滅すると、Cの抵当権より先に登記していたBの地上権がなくなり、Bが不利になるからです。
民法179条1項ただし書
- ひっかけポイント
- 4つの肢は取得原因を変えただけで、すべて同じ結論です。
- あわせて覚える
- 代物弁済は、本来の給付の代わりに別の物を給付して債務を消す契約です。
- エ× 誤り
贈与で所有権を取得した場合も、地上権は消滅しません。取得原因にかかわらず、抵当権が付いている限り例外が適用されます。
民法179条1項ただし書
- ひっかけポイント
- 「いくつあるか」の答えは「なし」。すべて誤りの記述です。
- あわせて覚える
- 所有権に第三者の権利が付いていなければ、原則どおり地上権は混同で消滅します。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問6。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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