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論点まとめ約3分で読めます2026.10.04 更新

用途地域13種類と用途制限のまとめ

執筆：宅建士 川喜多

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用途地域は、都市計画で「この場所は住宅地、ここは商業地、ここは工場地」と土地の使い方を決めるものです。用途地域ごとに建てられる建物が建築基準法で決まっていて、法令上の制限で繰り返し出題されます。

13種類用途地域の数
過半敷地がまたがるとき
10m・12m低層住居の高さの限度
工専だけ住宅が建てられない

この記事のポイント

  • 用途地域は13種類（住居系8・商業系2・工業系3）
  • 住宅が建てられないのは工業専用地域だけ
  • 敷地がまたがるときは、過半が属する用途地域の制限が全体に適用

用途地域13種類

系統用途地域ひとことで
住居系第一種低層住居専用地域低層住宅のための地域（小さなお店は兼用住宅なら可）
住居系第二種低層住居専用地域低層住宅＋150㎡までの小さなお店
住居系田園住居地域農業と調和した低層住宅の地域（農産物の直売所なども可）
住居系第一種中高層住居専用地域マンション中心。500㎡までのお店
住居系第二種中高層住居専用地域マンション中心。1,500㎡までのお店・事務所
住居系第一種住居地域住居を守る地域。3,000㎡までのお店・事務所・ホテル
住居系第二種住居地域住居を守る地域。カラオケボックス・パチンコ店なども可
住居系準住居地域幹線道路沿い。自動車関連施設と住居の調和
商業系近隣商業地域近所の人向けの商店街
商業系商業地域繁華街・オフィス街
工業系準工業地域環境を悪化させない工場（住宅も混在）
工業系工業地域工場のための地域（住宅は可、学校・病院・ホテルは不可）
工業系工業専用地域工場だけの地域（住宅も不可）
用途地域13種類の色分け
住居系第一種低層住居専用地域住居系第二種低層住居専用地域住居系田園住居地域住居系第一種中高層住居専用地域住居系第二種中高層住居専用地域住居系第一種住居地域住居系第二種住居地域住居系準住居地域商業系近隣商業地域商業系商業地域工業系準工業地域工業系工業地域工業系工業専用地域

住居系8つ・商業系2つ・工業系3つ。上から順に、建てられる建物の種類が増えていきます（工業専用地域は住宅が不可）。

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用途制限の覚えどころ

建物建てられない用途地域
神社・寺院・教会、診療所、保育所、公衆浴場、巡査派出所・公衆電話所なし（すべての用途地域で建てられる）
住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿、図書館、老人ホーム工業専用地域だけ
幼稚園・小学校・中学校・高等学校工業地域・工業専用地域
大学・高等専門学校・専修学校、病院第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域
ホテル・旅館低層住居専用（2つ）、中高層住居専用（2つ）、田園住居地域、工業地域、工業専用地域（第一種住居地域は3,000㎡以下なら可）

「診療所はどこでもOK、病院は低層と工業系の端で不可」「幼稚園は学校のなかまで工業系2つが不可、保育所は福祉施設なのでどこでもOK」という対比がよく問われます。

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敷地が2つの用途地域にまたがるとき

建物の用途制限は、敷地の過半が属する用途地域の制限が敷地全体に適用されます。建物がどちらにあるかではなく、敷地の面積で判断します。

低層住居専用地域・田園住居地域だけのルール

都市計画での用途地域の定め方

建物の大きさの制限は建蔽率・容積率のまとめで解説しています。

よくある質問

Q. 診療所と病院の違いは？

診療所はすべての用途地域で建てられます。病院は低層住居専用地域・田園住居地域・工業地域・工業専用地域では建てられません。

Q. 保育所はどこでも建てられる？

建てられます。幼稚園は工業地域・工業専用地域では建てられません。

Q. 低層住居専用地域の高さの限度は？

都市計画で定めた10mまたは12mです。

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