建蔽率・容積率のまとめ
執筆：宅建士 川喜多
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建蔽率と容積率は、敷地に対して建物をどれくらいの大きさまで建ててよいかを決めるルールです。計算問題も出るので、緩和の条件と前面道路の制限を正確に押さえましょう。
＋1/10特定行政庁指定の角地
＋1/10防火・準防火の耐火建築物等
4/10・6/10前面道路の幅員に掛ける数
1/3地階の住宅部分は不算入
この記事のポイント
- 建蔽率は建築面積÷敷地、容積率は延べ面積÷敷地
- 防火・準防火の緩和と角地で＋1/10ずつ（両方で＋2/10）
- 前面道路が12m未満なら、幅員×4/10（住居系）か6/10と比べて小さいほう
建蔽率と容積率の基本
| 計算式 | 決めていること | |
|---|---|---|
| 建蔽率 | 建築面積 ÷ 敷地面積 | 上から見た建物の広さ（庭や空地を残すため） |
| 容積率 | 延べ面積 ÷ 敷地面積 | 建物の床面積の合計（人や車が集まりすぎないため） |
敷地が建蔽率・容積率の異なる地域にまたがるときは、それぞれの地域の面積の割合で加重平均します（用途制限の「過半」とは違う）。
建蔽率の緩和
| 条件 | 緩和 |
|---|---|
| 防火地域内の耐火建築物等（建蔽率8/10の地域以外） | ＋1/10 |
| 準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等 | ＋1/10 |
| 特定行政庁が指定する角地など | ＋1/10 |
| 上の防火・準防火の緩和と角地の両方 | ＋2/10 |
建蔽率の制限がなくなる（10/10になる）場合
- 建蔽率8/10の地域で、防火地域内にある耐火建築物等
- 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など
- 公園・広場・道路・川などの中にある建物で、特定行政庁が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可したもの
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容積率と前面道路の幅員
前面道路（2つ以上あれば最も広いもの）の幅員が12m未満のときは、次の計算で出した数値と、都市計画で定めた容積率の小さいほうが上限になります。
| 用途地域 | 前面道路の幅員に掛ける数値 |
|---|---|
| 住居系（低層・中高層住居専用、第一種・第二種住居、準住居、田園住居） | 4/10 |
| それ以外（商業系・工業系、用途地域の指定のない区域） | 6/10 |
計算例：第一種住居地域（都市計画の容積率 30/10）で、前面道路の幅員が6mの敷地 200㎡。
6m × 4/10 ＝ 24/10。30/10 と比べて小さいほうの 24/10 が上限です。延べ面積の上限は 200㎡ × 24/10 ＝ 480㎡。
容積率の計算で延べ面積に入れない部分
- 住宅・老人ホームなどの地階の部分：その建物の住宅部分などの床面積の合計の1/3まで
- 共同住宅・老人ホームなどの共用の廊下・階段：全部
- エレベーターの昇降路の部分：全部
- 自動車車庫：延べ面積の1/5まで。宅配ボックスの設置部分：1/100まで
高さの制限（斜線制限・日影規制）
| 制限 | 適用される地域 |
|---|---|
| 道路斜線制限 | すべての用途地域と、用途地域の指定のない区域 |
| 隣地斜線制限 | 低層住居専用地域（2つ）と田園住居地域以外（そこでは絶対高さの制限があるため） |
| 北側斜線制限 | 低層住居専用地域、田園住居地域、中高層住居専用地域（日影規制の対象区域を除く） |
| 日影規制 | 商業地域・工業地域・工業専用地域以外で、条例で指定した区域 |
建物の用途の制限は用途地域13種類のまとめで解説しています。
よくある質問
Q. 敷地が2つの地域にまたがるときの建蔽率・容積率は？
それぞれの地域の面積の割合で加重平均します。用途制限の「過半」とは違います。
Q. 容積率で延べ面積に入れない部分は？
住宅などの地階は住宅部分の床面積の1/3まで、共同住宅の共用の廊下・階段とエレベーターの昇降路は全部、車庫は延べ面積の1/5までなどです。
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- 令和5年 問17建築基準法・防火地域・準防火地域
- 令和5年 問18建築基準法・建蔽率
- 令和2年（12月） 問17建築基準法・防火地域・準防火地域
- 平成29年 問19建築基準法・建蔽率
- 平成28年 問18建築基準法・防火地域・準防火地域
- 平成27年 問18建築基準法・建蔽率
- 平成24年 問19建築基準法・建蔽率
- 平成23年 問18建築基準法・防火地域・準防火地域
- 平成15年 問20建築基準法・防火地域・準防火地域
- 平成13年 問20建築基準法・防火地域・準防火地域
- 平成13年 問21建築基準法・建蔽率
