令和6年度（2024年） 宅建試験 問25
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 1同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
- 2対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
- 3不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。
- 4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
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正解は 3
この問題のポイント
不動産鑑定評価基準の用語と原則を問う問題です。
「最有効使用の原則」と「適合の原則」など、名前の似た価格の原則の定義を入れ替えたひっかけがよく出ます。
| 原則 | 意味 |
|---|---|
| 最有効使用の原則 | 効用が最高度に発揮される使用を前提に価格が決まる |
| 適合の原則 | 不動産が環境に適合することで効用が最高度に発揮される |
| 均衡の原則 | 不動産を構成する要素の組み合わせが均衡していると効用が最高度に発揮される |
| 代替の原則 | 代わりになる不動産の価格が互いに影響し合う |
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 同一需給圏 | 対象不動産と代わりになる関係にあり、価格が互いに影響し合う不動産がある圏域 |
| 想定上の条件 | 依頼目的に応じ、地域要因・個別的要因について設定する条件 |
- 1○ 正しい
同一需給圏とは、一般に、対象不動産と代わりになる関係が成り立ち、価格の形成について互いに影響を及ぼし合う関係にある他の不動産がある圏域をいいます。定義どおりです。
不動産鑑定評価基準 総論第6章
- ひっかけポイント
- 近隣地域より広い範囲をいう点を押さえましょう。
- あわせて覚える
- 近隣地域は、対象不動産が属する、用途的にまとまりのある地域です。
- 2○ 正しい
依頼の目的に応じて、対象不動産の価格形成要因のうち地域要因または個別的要因について、想定上の条件を設定する場合があります（例：造成工事が完了したものとして評価する）。
不動産鑑定評価基準 総論第5章
- ひっかけポイント
- 想定上の条件を設定するときは、実現性や合法性などを確認します。
- あわせて覚える
- 地域要因について条件を設定できるのは、計画や事業の実現性が確実な場合などに限られます。
- 3× 誤り
「効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として価格が形成される」というのは、最有効使用の原則の説明です。適合の原則は、不動産が周りの環境に適合することで効用が最高度に発揮されるという原則です。
不動産鑑定評価基準 総論第4章
- ひっかけポイント
- 原則の名前と定義の入れ替えです。
- あわせて覚える
- 最有効使用は、良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろう合理的・合法的な使用です。
- 4○ 正しい
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めて価格を試算する手法で、賃貸用や事業用の不動産の価格を求める場合に特に有効です。
不動産鑑定評価基準 総論第7章
- ひっかけポイント
- 自用の不動産にも、賃貸を想定して適用できます。
- あわせて覚える
- 収益還元法には、一期間の純収益を還元する直接還元法と、複数期間の収益を割り引くDCF法があります。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問25。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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