令和7年度（2025年） 宅建試験 問25
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 1価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
- 2収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
- 3原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、これらは併用するものとする。
- 4対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
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正解は 1
この問題のポイント
不動産鑑定評価基準の用語の定義を問う問題です。
価格形成要因の3つ（一般的要因・地域要因・個別的要因）と、鑑定評価の3つの手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）を整理しておきましょう。
| 要因 | 意味 |
|---|---|
| 一般的要因 | 一般経済社会で不動産の価格水準に影響する要因（自然的・社会的・経済的・行政的） |
| 地域要因 | その地域の特性を形づくり、価格水準を決める要因 |
| 個別的要因 | 不動産に個別性を生じさせ、価格を個別に形づくる要因 |
| 手法 | 求める価格 | 考え方 |
|---|---|---|
| 原価法 | 積算価格 | 再調達原価から減価修正（耐用年数による方法＋観察減価法） |
| 取引事例比較法 | 比準価格 | 似た取引事例の価格を補正・比較 |
| 収益還元法 | 収益価格 | 将来の収益から求める（直接還元法・DCF法）。自用の不動産にも使える |
- 1× 誤り
この説明は「一般的要因」の定義です。個別的要因は、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因（土地なら位置・形・接する道路など）をいいます。
不動産鑑定評価基準 総論第3章
- ひっかけポイント
- 自然的・社会的・経済的・行政的要因に分けられるのは一般的要因です。
- あわせて覚える
- 地域要因は、その地域の特性を形づくって、地域内の不動産の価格水準を決める要因です。
- 2○ 正しい
収益還元法は、将来生み出すと期待される収益から価格を求める手法で、賃貸用や事業用の不動産に特に有効です。自分で使っている不動産でも、賃貸を想定すれば適用できます。
不動産鑑定評価基準 総論第7章
- ひっかけポイント
- 「自用の不動産には使えない」というひっかけが出ることがあります。
- あわせて覚える
- 市場で取引がほとんどない文化財などには、収益還元法の適用が難しい場合があります。
- 3○ 正しい
原価法の減価修正は、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つがあり、両方を併用します。どちらか一方だけを使うのではありません。
不動産鑑定評価基準 総論第7章
- ひっかけポイント
- 「どちらかを選ぶ」ではなく「併用する」がポイントです。
- あわせて覚える
- 原価法は、再調達原価を求められる建物や造成地に有効です。
- 4○ 正しい
建物の工事が完了していなくても、工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがあります（未竣工建物等鑑定評価）。実現性・合法性などを確認したうえで行います。
不動産鑑定評価基準 総論第5章
- ひっかけポイント
- 「現に存在するものしか評価できない」と思い込むと間違えます。
- あわせて覚える
- このように条件を付ける場合は、鑑定評価の依頼目的などに照らして妥当かを確認します。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問25。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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