令和5年度（2023年） 宅建試験 問25
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 1原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
- 2原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
- 3取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
- 4取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
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正解は 4
この問題のポイント
鑑定評価の手法（原価法・取引事例比較法）の定義と適用範囲を問う問題です。
原価法は再調達原価から減価修正して「積算価格」を求める手法で、土地だけでも造成地などには使えます。
| 手法 | 出発点 | 求める価格 | 向いている場面 |
|---|---|---|---|
| 原価法 | 再調達原価 | 積算価格 | 建物、造成地・埋立地（土地のみでも可） |
| 取引事例比較法 | 類似の取引事例 | 比準価格 | 近隣地域・同一需給圏で類似の取引があるとき |
| 収益還元法 | 将来の純収益 | 収益価格 | 賃貸用・事業用の不動産 |
| 事例 | 採用できるか |
|---|---|
| 特殊な事情がある事例で、事情補正できる | 採用できる |
| 投機的な取引の事例 | 採用できない |
- 1× 誤り
原価法は、価格時点の対象不動産の再調達原価を求め、それに減価修正を行って積算価格を求める手法です。「収益価格」から「比準価格」を求めるものではありません。
不動産鑑定評価基準 総論第7章
- ひっかけポイント
- 3つの手法の用語をごちゃまぜにしたひっかけです。
- あわせて覚える
- 減価修正は、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用します。
- 2× 誤り
原価法は、対象不動産が土地だけの場合でも、造成地や埋立地など再調達原価を適切に求められるときは適用できます。「いかなる場合も適用できない」とする点が誤りです。
不動産鑑定評価基準 総論第7章
- ひっかけポイント
- 既成市街地の土地のように再調達原価を求めにくい場合は使えませんが、例外があります。
- あわせて覚える
- 造成地は、造成にかかった費用から再調達原価を求められます。
- 3× 誤り
取引事例に特殊な事情があっても、その具体的な状況が明らかで、事情補正ができるものであれば採用できます。「採用は許されない」とする点が誤りです。
不動産鑑定評価基準 総論第7章
- ひっかけポイント
- 採用できないのは、投機的な取引など事情補正ができない事例です。
- あわせて覚える
- 取引事例は、時点修正ができるものであることも必要です。
- 4○ 正しい
取引事例比較法は、近隣地域や同一需給圏内の類似地域などで対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合、または同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効です。
不動産鑑定評価基準 総論第7章
- ひっかけポイント
- 記述どおりの定義です。
- あわせて覚える
- 取引事例比較法では、事情補正・時点修正・地域要因と個別的要因の比較を行います。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和5年度 宅地建物取引士資格試験 問25。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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