令和7年度（2025年） 宅建試験 問7
Aは自己の所有する甲建物を事務所としてBに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、CがBから甲建物の屋根の修理を請け負い、Cによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1BがCに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はAに明け渡された。この場合、CはAに対して、事務管理に基づいて修理費用相当額の支払を求めることはできない。
- 2BがCに修理代金を支払ったとしても、本件契約において、Aの負担に属するとされる甲建物の屋根の修理費用について直ちに償還請求することができる旨の特約がない限り、契約終了時でなければ、BはAに対して償還を求めることはできない。
- 3BがCに修理代金を支払わない場合、Cは、Bが占有する甲建物につき、当然に不動産工事の先取特権を行使することができる。
- 4BがCに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はAに明け渡された。本件契約において、BがAに権利金を支払わないことの代償として、甲建物の修理費用をBの負担とする旨の特約が存し、当該屋根の修理費用と権利金が相応していたときであっても、CはAに対して、不当利得に基づいて修理費用相当額の支払を求めることができる。
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正解は 1
この問題のポイント
賃借人Bが業者Cに雨漏りの修理を頼んだ場面で、修理費を誰が負担し、Cが誰に請求できるかを問う問題です。
賃貸人が負担すべき「必要費」はすぐに償還請求でき、Cと所有者Aの間には原則として直接の法律関係がありません。
CとAの間には契約がありません。CはAのために修理したわけではないので、事務管理も成立しません。
| 費用 | 例 | いつ請求できるか |
|---|---|---|
| 必要費 | 雨漏りの修理など、使うために必要な費用 | 支出したらただちに |
| 有益費 | 改良して価値を高めた費用 | 契約が終わったとき（価値の増加が残っている場合） |
- 1○ 正しい
事務管理は、義務がないのに他人のために事務を行った場合に成立します。CはBとの請負契約に基づいて修理しただけで、Aのために修理したわけではないので、Aとの間に事務管理は成立しません。そのため、事務管理を理由にAに請求することはできません。
民法697条
- ひっかけポイント
- 結果的にAが得をしていても、「他人のために」する意思がなければ事務管理にはなりません。
- あわせて覚える
- 不当利得による請求（転用物訴権）が認められるのは、Aが対価なしに利益を受けた場合に限られます（肢4）。
- 2× 誤り
雨漏りの修理費は、賃貸人が負担すべき必要費です。賃借人は必要費を支出したら、特約がなくても、ただちに賃貸人に償還を請求できます。契約が終わるまで待つ必要があるのは有益費です。
民法608条1項
- ひっかけポイント
- 必要費と有益費の請求時期を入れ替えたひっかけです。
- あわせて覚える
- 賃貸人は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います（606条）。
- 3× 誤り
不動産工事の先取特権は、工事を始める前にその費用の予算額を登記しておかなければ、効力を保てません。「当然に」行使できるわけではないので誤りです。
民法327条、338条1項
- ひっかけポイント
- 先取特権は法律上当然に成立する権利ですが、不動産の先取特権は登記が効力を保つ条件になっています。
- あわせて覚える
- 不動産保存の先取特権は、保存行為が終わった後ただちに登記する必要があります（337条）。
- 4× 誤り
判例は、修理業者が所有者に不当利得の返還を求められるのは、所有者が修理の利益を「対価なしに」受けた場合に限るとしています。本問では、AはBから権利金を受け取らない代わりに修理費をBの負担としており、修理の利益に見合う対価を失っています。そのためCはAに請求できません。
民法703条、判例（最判平7.9.19）
- ひっかけポイント
- 「権利金と相応していた」という条件が、Aが対価を払っていることを示しています。
- あわせて覚える
- 逆に、Aが何の負担もなく利益を得ていれば、Cの不当利得の請求が認められる余地があります。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問7。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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