令和7年度（2025年） 宅建試験 問6
Aが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 1Bが甲土地をAに無断でCに売却し、その後、BがAから甲土地を購入した場合、Cは、Bから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
- 2Dが甲土地につき、Aに無断でDへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をEに売却してその旨の登記をした場合において、その後、AがFに甲土地を売却したときは、Fは、Eに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
- 3Gが甲土地の所有権を時効取得した場合、Gはその後にAを単独相続したHに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
- 4Aが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をJに売却し、その後、JがKに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Aは、Kに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。
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正解は 1
この問題のポイント
登記がないと所有権を主張できない「第三者」かどうか、また他人の物を売ったときに所有権がいつ移るかを問う問題です。
無権利者や当事者の地位を引き継いだ相続人には、登記がなくても主張できます。
| 相手 | 理由 |
|---|---|
| 売主などの当事者、その相続人 | 当事者の地位をそのまま引き継ぐ |
| 無権利者、無権利者から買った人 | そもそも権利を取得していない |
| 不法占拠者 | 正当な権利がない |
| 背信的悪意者 | 登記がないことを主張するのが信義に反する |
Eは無権利者Dから買っただけなので、登記があっても所有権を取得できません。
- 1× 誤り
他人の物を売る契約も有効ですが、買主が所有権を取得するのは、売主が本来の所有者から所有権を取得した時です。BがAから甲土地を買った時点でCに所有権が移り、CがBから買った時点までさかのぼるわけではありません。
民法561条、判例
- ひっかけポイント
- 「遡って」という言葉が誤りの決め手です。
- あわせて覚える
- 他人物売買の売主は、その権利を取得して買主に移す義務を負います（561条）。
- 2○ 正しい
Dは勝手に登記を移しただけの無権利者なので、Dから買ったEも所有権を取得できません。Aが虚偽の登記に関わっていない以上、94条2項の類推で保護されることもありません。Eは登記がないことを主張できる第三者に当たらないので、FはEに所有権を主張できます。
民法177条、判例
- ひっかけポイント
- Eが登記を備えていても、無権利者からの取得では所有権は得られません。登記に公信力はありません。
- あわせて覚える
- 真の所有者が虚偽の登記を知りながら放置していた場合は、94条2項の類推で善意の第三者が保護されることがあります。
- 3○ 正しい
時効取得者Gと、時効完成の前から所有者だったAは当事者の関係で、登記がなくても主張できます。Aの相続人HはAの地位をそのまま引き継ぐので、Gは登記がなくてもHに所有権を主張できます。
民法162条、896条、判例
- ひっかけポイント
- 時効完成「後」に元の所有者から買った第三者とは、登記の先後で決まります。相続人は第三者ではありません。
- あわせて覚える
- 時効完成「前」に元の所有者から買った人に対しては、時効取得者は登記なしで主張できます。
- 4○ 正しい
土地を売るときに立木の所有権だけ自分に残した場合、それを第三者に主張するには、立木の登記か明認方法（木の皮を削って所有者名を書く、札を立てるなど）が必要です。KはJから土地と立木を買った第三者なので、Aはこれらを備えなければ主張できません。
民法177条、判例
- ひっかけポイント
- 立木は土地の一部として扱われるのが原則なので、別に対抗要件が必要になります。
- あわせて覚える
- 明認方法は、第三者が現れた時点で存続している必要があります。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問6。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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