令和7年度（2025年） 宅建試験 問30
いずれも宅地建物取引業者であるA社、B社及びC社（以下この問において「売主ら」という。）が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を5,000万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反するものはいくつあるか。
- ア売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、A社1社を幹事社とし、A社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。
- イ売主らは、A社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。
- ウ売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。
- エ売主らは買主から手付金500万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。
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正解は 3
この問題のポイント
複数の宅建業者が共同で売主になる場合の、重要事項説明・クーリング・オフ・手付金等の保全措置のルールを問う問題です。
関わる業者はそれぞれ責任を負うので、説明を代表の1社にまかせても、書面への記名はすべての業者の宅建士が行います。
| 肢 | 行為 | 判断 |
|---|---|---|
| 1 | A社の宅建士だけが記名 | 違反（全社の宅建士の記名が必要） |
| 2 | 事務所で申込み→クーリング・オフの告知なし | 違反しない（そもそも適用なし） |
| 3 | 規約案の記載を省略 | 違反（案でも説明が必要） |
| 4 | 手付500万円で保全措置の概要を省略 | 違反（5%＝250万円を超える） |
| 場所 |
|---|
| 事務所 |
| 継続的に業務を行える施設がある場所 |
| 専任の宅建士を置くべき案内所など（土地に定着するもの） |
| 買主が自ら申し出た自宅・勤務先 |
- ア× 誤り
複数の宅建業者が一つの取引に関わる場合、すべての業者が重要事項説明の義務を負います。説明は代表の1社の宅建士が行うこともできますが、重要事項説明書には、関わるすべての業者の宅建士が記名しなければなりません。A社の宅建士だけの記名は違反です。
宅建業法35条5項
- ひっかけポイント
- 「買主の了解を得た」としても、記名の義務はなくなりません。
- あわせて覚える
- 共同で売主になった各社は、それぞれが重要事項説明の義務を負っています。
- イ○ 正しい
宅建業者の事務所で買受けの申込みを受けた契約には、クーリング・オフが適用されません。適用がない以上、クーリング・オフについて告げる書面を交付しなくても違反ではありません。
宅建業法37条の2第1項
- ひっかけポイント
- 告知書面の交付は義務ではなく、交付した日からクーリング・オフの8日間が始まる、という仕組みです。
- あわせて覚える
- 申込みの場所と契約の場所が違うときは、申込みの場所で判断します。
- ウ× 誤り
区分所有建物の売買では、共用部分に関する規約の定めを説明しなければなりません。規約が案の段階でも、その案の内容を説明する必要があります。買主の了解があっても、記載を省略することはできません。
宅建業法35条1項6号、施行規則16条の2第2号
- ひっかけポイント
- 「案だから後で渡せばよい」は認められません。
- あわせて覚える
- 専有部分の利用制限や専用使用権の規約も、案の段階で説明が必要です。
- エ× 誤り
工事完了前の物件では、手付金等が代金の5%（250万円）か1,000万円を超えるときに保全措置が必要です。手付金500万円は5%を超えるので保全措置が必要で、その概要は重要事項として説明しなければなりません。記載を省略したのは違反です。
宅建業法35条1項10号、41条1項
- ひっかけポイント
- 5,000万円の10%（500万円）ちょうどなら完成物件では不要ですが、本問は工事完了前です。
- あわせて覚える
- 保全措置を講じる場合、重要事項説明では、その措置の概要（保証委託契約か保険か、など）を説明します。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問30。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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