令和6年度（2024年） 宅建試験 問3
甲土地につき、A、B、C、Dの4人がそれぞれ4分の1の共有持分を有していて、A、B、CのいずれもDの所在を知ることができない場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Dの共有持分は、相続財産には属していないものとする。
- 1甲土地に、その形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加える場合には、共有者の過半数の同意が必要であり、本件ではA、B、C3人の同意が必要となる。
- 2甲土地の所有権の登記名義人となっている者が所有者ではないEである場合、持分に基づいてEに対して登記の抹消を求めるためには、所在が判明しているA、B、Cのうち2人の同意が必要である。
- 3A、B、C3人の同意があれば、甲土地を資材置場として賃借したいFとの間で期間を3年とする賃貸借契約を締結することができる。
- 4Aが裁判所に請求して、裁判所がDの持分をAに取得させる旨の決定をした場合、Dは、その決定から3年以内に限り、Aが取得したDの共有持分の時価相当額をAに対して支払うよう請求することができる。
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正解は 3
この問題のポイント
所在がわからない共有者がいる場合の共有物の管理・変更を問う問題です（2023年の民法改正）。
裁判所の決定があれば、所在不明の共有者を除いて決められる仕組みができました。
| 行為 | 必要な同意 | 例 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 各共有者が単独で | 不実の登記の抹消請求 |
| 管理行為（短期の賃貸借を含む） | 持分の価格の過半数 | 土地の賃貸借で5年以内（建物は3年以内） |
| 変更行為（形状・効用の著しい変更） | 共有者全員 | 造成、建物の建築 |
| 場面 | 裁判所の決定でできること |
|---|---|
| 変更 | 所在不明者以外の全員の同意で変更できる |
| 管理 | 所在不明者以外の持分の過半数で決められる |
| 持分の取得・譲渡 | 所在不明者の持分を他の共有者が取得できる（時価相当額の支払請求に期間制限はない） |
- 1× 誤り
形状や効用の著しい変更を伴う変更には、共有者全員の同意が必要です（過半数ではありません）。所在不明のDがいる場合は、裁判所の決定を得れば、D以外の全員（A・B・C）の同意で変更できます。
民法251条1項・2項
- ひっかけポイント
- 結論（3人の同意）は合っていても、「過半数が必要」という理由が誤りです。
- あわせて覚える
- 形状・効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は、持分の価格の過半数で決められます。
- 2× 誤り
無権利者の不実の登記の抹消を求めるのは保存行為なので、各共有者が単独でできます。他の共有者の同意は要りません。
民法252条5項、判例
- ひっかけポイント
- 所在不明者がいるかどうかは、保存行為には関係ありません。
- あわせて覚える
- 共有物を不法に占拠している人への明渡し請求も、保存行為として単独でできます。
- 3○ 正しい
土地の賃貸借で期間が5年以内のもの（建物は3年以内）は管理行為で、持分の価格の過半数で決められます。A・B・Cの持分は合計4分の3で過半数なので、資材置場としての3年の賃貸借を結べます。
民法252条1項・4項
- ひっかけポイント
- 期間が長い賃貸借（土地5年超）は変更行為に当たり、全員の同意が必要です。
- あわせて覚える
- 借地借家法が適用される建物所有目的の土地の賃貸借は、期間が長くなるので全員の同意が必要です。
- 4× 誤り
裁判所の決定で所在不明共有者の持分を取得した共有者に対して、所在不明だった共有者は、持分の時価相当額の支払を請求できます。この請求に「決定から3年以内」という期間制限はありません。
民法262条の2第4項
- ひっかけポイント
- もっともらしい期間を付け加えたひっかけです。
- あわせて覚える
- 持分の取得の決定を受けるには、時価相当額を供託する必要があります。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問3。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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