令和6年度（2024年） 宅建試験 問2
委任契約・準委任契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 1売主が、売買契約の付随義務として、買主に対して、マンション専有部分内の防火戸の操作方法につき説明義務を負う場合、業務において密接な関係にある売主から委託を受け、売主と一体となって当該マンションの販売に関する一切の事務を行っていた宅地建物取引業者も、買主に対して、防火戸の操作方法について説明する信義則上の義務を負うことがある。
- 2受任者は、委任者の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復受任者を選任することができない。
- 3委任契約で本人が死亡しても代理権が消滅しない旨を合意して代理人に代理権を与えた場合、本人が死亡しても代理権は消滅しない。
- 4委任は、当事者の一方が仕事を完成することを相手方に約し、相手方がその仕事の結果に対しその報酬を支払うことを約さなければ、その効力を生じない。
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正解は 4
この問題のポイント
委任契約のルール（成立、復受任者、代理権の消滅）と判例を問う問題です。
委任は「事務を任せる」契約で、「仕事の完成」を約束する請負とは違います。報酬は特約がなければ請求できません。
| 委任 | 請負 | |
|---|---|---|
| 約束すること | 法律行為（事務）をすること | 仕事を完成すること |
| 報酬 | 特約がなければ無償 | 必ず有償 |
| 注意義務 | 無償でも善管注意義務 | — |
| 解除 | 各当事者がいつでもできる（不利な時期などは損害賠償） | 注文者は完成前ならいつでも（損害賠償が必要） |
| 事由 | 委任者 | 受任者 |
|---|---|---|
| 死亡 | 終了 | 終了 |
| 破産手続開始の決定 | 終了 | 終了 |
| 後見開始の審判 | 終了しない | 終了 |
- 1○ 正しい
判例は、売主から委託を受け、売主と一体となってマンションの販売事務を行っていた宅建業者も、買主に対して、防火戸の操作方法を説明する信義則上の義務を負うことがあるとしています。
判例（最判平17.9.16）
- ひっかけポイント
- 宅建業者は売買契約の当事者ではありませんが、信義則上の義務を負う場合があります。
- あわせて覚える
- 説明義務に違反すれば、宅建業者も不法行為による損害賠償責任を負うことがあります。
- 2○ 正しい
受任者は、自分で事務を処理するのが原則です。復受任者を選べるのは、委任者の許諾を得たとき、またはやむを得ない事由があるときに限られます。
民法644条の2第1項
- ひっかけポイント
- 任意代理人の復代理人の選任と同じ条件です。
- あわせて覚える
- 法定代理人は、いつでも自分の責任で復代理人を選任できます。
- 3○ 正しい
本人の死亡によって代理権は消滅するのが原則ですが、判例は、本人が死亡しても代理権が消滅しない旨の合意も有効としています。
民法111条1項、判例
- ひっかけポイント
- 民法の原則には例外があり、合意で変えられる場合があります。
- あわせて覚える
- 代理人の死亡・破産・後見開始でも代理権は消滅します。
- 4× 誤り
これは請負の説明です。委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方が承諾することで成立します。報酬は特約がなければ請求できず、無償が原則です。
民法643条、632条
- ひっかけポイント
- 「仕事の完成」「結果に対する報酬」が請負のキーワードです。
- あわせて覚える
- 委任で報酬の特約がある場合、受任者は原則として事務の処理が終わった後に報酬を請求できます。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問2。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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