令和6年度（2024年） 宅建試験 問4
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された直後にAが死亡し、CがAを単独相続した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1売買代金を受領したCが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に表示したとしても、Bは、Cに対して相当の期間を定めた催告をしなければ、本件契約を解除することができない。
- 2Bが期日までに売買代金を支払わない場合であっても、本件契約の解除権はAの一身に専属した権利であるため、Cは本件契約を解除することはできない。
- 3Bは、売買代金が支払い済みだったとしても、甲土地の所有権登記を備えなければ、Cに対して甲土地の引渡しを請求することはできない。
- 4本件契約が、Aの詐欺により締結されたものである場合、BはCに対して、本件契約の取消しを主張することができる。
正解と解説を見る
正解は 4
この問題のポイント
売主が死亡して相続人が売主の地位を引き継いだ場面で、解除・登記・取消しがどうなるかを問う問題です。
相続人は売主と同じ「当事者」なので、第三者として扱われることはありません。
CはAの権利・義務をすべて引き継ぎます。BとCは売買契約の当事者どうしの関係です。
| 場合 |
|---|
| 債務の全部の履行が不能 |
| 債務者が履行を拒絶する意思を明確に表示した |
| 定期行為（特定の日時までに履行しないと目的が達せられない）で期限を過ぎた |
| 催告しても目的を達するのに足りる履行の見込みがないことが明らか |
- 1× 誤り
債務者が履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告をしても意味がないので、催告なしでただちに契約を解除できます。Cが引渡しを明確に拒絶しているので、Bは催告なしで解除できます。
民法542条1項2号
- ひっかけポイント
- 解除には原則として催告が必要ですが、この例外があります。
- あわせて覚える
- 債務者に帰責事由がなくても、解除はできます（損害賠償には帰責事由が必要）。
- 2× 誤り
契約の解除権は、売主本人だけが行使できる一身専属的な権利ではなく、相続人に引き継がれます。Cは代金を払わないBに対して、本件契約を解除できます。
民法896条
- ひっかけポイント
- 一身専属権は、扶養請求権など本人でなければ意味がない権利に限られます。
- あわせて覚える
- 相続人が複数いる場合、解除は相続人全員から行う必要があります（解除の不可分性）。
- 3× 誤り
相続人Cは売主Aの地位をそのまま引き継ぐので、Bにとっては売買の当事者です。Bは登記がなくても、Cに所有権を主張して引渡しを請求できます。
民法896条、177条
- ひっかけポイント
- 登記が必要になるのは、二重譲渡の相手などの「第三者」に対してです。
- あわせて覚える
- 相続人は、被相続人の義務（引渡し・登記の移転）もそのまま引き継ぎます。
- 4○ 正しい
詐欺をしたのがAでも、その地位を引き継いだ相続人Cに対して、Bは詐欺による取消しを主張できます。
民法96条1項、896条
- ひっかけポイント
- Cが詐欺をしたわけではありませんが、Aの立場を引き継いでいるので取消しの相手になります。
- あわせて覚える
- 取消権は、追認できる時から5年、行為の時から20年で消滅します。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和6年度 宅地建物取引士資格試験 問4。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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