令和7年度（2025年） 宅建試験 問28
宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- ア自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
- イ自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
- ウ宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第41条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
- エ宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。
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正解は 2
この問題のポイント
広告のルール（誇大広告・取引態様の明示・広告開始時期）、8種制限の適用範囲、媒介契約の登録期限をまとめて問う問題です。
違反したときに「監督処分だけか、罰則もあるか」の区別も出題されます。
| ルール | 監督処分 | 罰則 |
|---|---|---|
| 誇大広告の禁止 | あり | あり |
| 取引態様の明示 | あり | なし |
| 広告開始時期の制限（建築確認などの前は不可） | あり | なし |
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
|---|---|---|---|
| 有効期間 | 制限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 業務の報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
登録の日数は、契約を結んだ日の翌日から数え、休業日を含みません。
- ア○ 正しい
広告で取引態様の別（自ら売主・代理・媒介）を明示しなかった場合は監督処分の対象になりますが、罰則はありません。一方、規模などについて著しく事実に相違する表示（誇大広告）は、監督処分と罰則の両方の対象です。
宅建業法32条、34条、65条、81条
- ひっかけポイント
- 誇大広告は、実際に被害がなくても、広告を出しただけで違反になります。
- あわせて覚える
- 取引態様は、広告のときと、注文を受けたときの両方で明示しなければなりません。
- イ× 誤り
建築確認が必要な建物は、確認を受けるまで広告をすることも、売買契約を結ぶこともできません。「申請前でも広告できる」とする点が誤りです。
宅建業法33条、36条
- ひっかけポイント
- 貸借の場合、広告は確認前はできませんが、契約（貸借の代理・媒介）は確認前でもできます。
- あわせて覚える
- 開発許可が必要な宅地も、許可を受けるまでは広告・契約ができません。
- ウ× 誤り
自己の所有に属しない物件の売買制限や手付金等の保全措置などの8種制限は、買主が宅建業者である取引には適用されません。そのため、保全措置も、取得契約の締結も要りません。
宅建業法33条の2、78条2項
- ひっかけポイント
- 8種制限は「宅建業者が自ら売主、買主が宅建業者でない」ときだけ適用されます。
- あわせて覚える
- 買主が一般人なら、他人の物件を売るには取得契約（予約を含む）を結んでいる必要があります。
- エ○ 正しい
専属専任媒介契約を結んだときは、契約締結の日から5日以内（休業日を除く）に、指定流通機構へ物件を登録しなければなりません。
宅建業法34条の2第5項、施行規則15条の10
- ひっかけポイント
- 専任媒介契約は7日以内。数字の入れ替えに注意しましょう。
- あわせて覚える
- 登録したら、指定流通機構が発行する登録済証を遅滞なく依頼者に引き渡します。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問28。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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