令和5年度（2023年） 宅建試験 問45
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Aが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
- 2Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Bに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
- 3Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
- 4AB間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
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正解は 4
この問題のポイント
住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置を負う者、供託所、説明の方法、特約の効力を問う問題です。
新築住宅の構造耐力上主要な部分などの瑕疵担保責任は特約で免除できないので、資力確保措置の義務もなくなりません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務を負う者 | 自ら売主の宅建業者（宅建業を営む信託兼営金融機関も含む） |
| 保証金の供託所 | 主たる事務所の最寄りの供託所 |
| 契約前の説明 | 供託所の所在地などを書面で説明（買主の承諾があれば電磁的方法も可） |
| 瑕疵担保責任を負わない特約 | 無効（構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分の10年の責任） |
- 1× 誤り
信託業務を兼営する金融機関で宅建業を営むものは、宅建業法上は免許が不要ですが、宅建業者とみなされます。そのため、住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置の義務も負います。
住宅瑕疵担保履行法2条4項、宅建業法77条
- ひっかけポイント
- 免許が要らないことと、義務を負わないことは別です。
- あわせて覚える
- 国や地方公共団体が売主の場合は、資力確保措置の義務はありません。
- 2× 誤り
保証金を供託する宅建業者は、売買契約を結ぶまでに、供託所の所在地などを書面を交付して説明しなければなりません。ただし、買主の承諾があれば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供できます。
住宅瑕疵担保履行法15条
- ひっかけポイント
- 「承諾があっても電磁的方法はできない」とする点が誤りです。
- あわせて覚える
- この説明は、重要事項説明とは別の義務ですが、重要事項説明書にあわせて記載して行うのが一般的です。
- 3× 誤り
住宅販売瑕疵担保保証金は、宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。住宅の最寄りの供託所ではありません。
住宅瑕疵担保履行法11条6項
- ひっかけポイント
- 営業保証金と同じく、主たる事務所の最寄りです。
- あわせて覚える
- 供託は、国債などの有価証券でもできます。
- 4○ 正しい
新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡しから10年間の担保責任を負い、これを免除する特約は無効です。そのため、特約があってもAは資力確保措置の義務を負います。
住宅品確法95条、住宅瑕疵担保履行法11条
- ひっかけポイント
- 特約で責任をなくせない以上、責任の履行を確保する措置もなくなりません。
- あわせて覚える
- この10年の責任は、住宅品質確保法で定められています（特約で20年まで延ばすことはできます）。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和5年度 宅地建物取引士資格試験 問45。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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