令和7年度（2025年） 宅建試験 問1
所有者AがBに甲土地を売却し、その後にBがCに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Cは背信的悪意者ではないものとする。
- 1甲土地の所有権登記がAの名義のままであったとしても、Bは、Cに甲土地を売却した後は、Aに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
- 2Cは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Aに対して自己が所有者であることを主張することができない。
- 3AB間の売買契約が、BC間の売買契約締結よりも前にAにより解除されていた場合、又は、BC間の売買契約締結後にAにより解除された場合のいずれの場合であっても、Cは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Aに対して自己の所有権を主張することができる。
- 4AB間の売買契約が、BC間の売買契約よりも前にBの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、BC間の売買契約締結後にBの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Cは、Bの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Aに対して自己の所有権を主張することができる。
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正解は 3
この問題のポイント
A→B→Cと土地が売られたとき、Cが「登記がないと負ける相手」は誰かを見分ける問題です。
売った本人（当事者）には登記がなくても主張できます。解除・取消しがからむと、第三者が現れたのが「解除・取消しの前か後か」で考え方が変わります。
AはCにとって「前の前の持ち主」。二重譲渡の相手ではないので、Cは登記なしでAに主張できます。
| Cが現れた時期 | 解除 | 詐欺による取消し | 強迫による取消し |
|---|---|---|---|
| 解除・取消しの前 | 登記があれば保護（善意・悪意は問わない） | 善意・無過失なら保護 | 保護されない |
| 解除・取消しの後 | 先に登記した方が勝つ | 先に登記した方が勝つ | 先に登記した方が勝つ |
解除・取消しの後は、どの場合も二重譲渡と同じ「登記の早い者勝ち」になります。
- 1× 誤り
BはCに売った後も、Aに対して「自分に登記を移して」と請求する権利（登記請求権）を失いません。登記は、A→B→Cと権利が移った順に、Bがまず登記を受け、それからCへ移すのが原則です。Cが登記を得るためにも、Bの登記請求権は必要です。
民法177条、判例
- ひっかけポイント
- 「Cに売った後は」と、Bがもう関係なくなったように見せるひっかけです。
- あわせて覚える
- AからCへ直接移す「中間省略登記」は、原則として申請できません。
- 2× 誤り
登記がないと主張できない「第三者」は、同じ土地をめぐって権利を争う関係にある人に限られます。Aは土地を売った人で、Cと土地を取り合う立場ではありません。そのためCは、登記がなくてもAに所有権を主張できます。
民法177条、判例
- ひっかけポイント
- 「登記がなければ主張できない」は二重譲渡の場面の話です。売主やその前の持ち主には、登記は要りません。
- あわせて覚える
- 登記がなくても対抗できる相手：前の持ち主（当事者）、不法占拠者、無権利者、背信的悪意者など。
- 3○ 正しい
解除前の第三者は民法545条1項ただし書で保護されますが、判例は、保護を受けるには登記が必要としています（善意・悪意は問いません）。解除後の第三者は、解除でAに戻った所有権とCの所有権が二重譲渡のような関係になり、先に登記した方が勝ちます。どちらの場合も、Cは登記を備えればAに主張できます。
民法545条1項ただし書、177条、判例
- ひっかけポイント
- 解除の場面では、第三者が善意かどうかは関係ありません。詐欺取消しの「善意・無過失」と混ぜないようにしましょう。
- あわせて覚える
- 解除前の第三者＝保護されるために登記が必要。解除後の第三者＝登記の先後で決まる。
- 4× 誤り
強迫された人は保護の必要が大きいため、取消し前の第三者に対しては、第三者が善意・無過失でも取消しを主張できます（第三者は保護されません）。取消し後の第三者とは、登記の先後で決まります。どちらの場合も「善意・無過失なら主張できる」とはいえません。
民法96条3項、177条、判例
- ひっかけポイント
- 善意・無過失の第三者が保護されるのは「詐欺」による取消しです。詐欺と強迫を入れ替えたひっかけです。
- あわせて覚える
- 錯誤による取消しも、善意・無過失の第三者には主張できません（民法95条4項）。
出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構 令和7年度 宅地建物取引士資格試験 問1。解説は当サイト独自のものです。
過去問題の出典ページ：https://www.retio.or.jp/exam/past_ques_ans/other/
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